Анализ доходности инвестиций в недвижимость Англии на конкретном примере

Анализ доходности инвестиций в недвижимость Англии на конкретном примере

Условие: покупка апартаментов в Лондоне в строительной фазе (off-plan)

Строительный проект: Вулвич Арсенал

Обоснование выгодности инвестиции: удачное расположение с открытием станции скоростного метро Кросрейл в 2018 году, которое соединит объект с деловым центром столицы; высокий уровень развития инфраструктуры с близким доступом к набережной и рекреационным зонам; наличие королевского музея и других культурно-образовательных объектов; открытие центра развития бизнеса; высокий стандарт качества строительного проекта от надежного застройщика, 10-няя гарантия на объект.

Районное расположение: восточный Лондон, Вулвич, 4-я зона со станциями легкого метро.

Тип операции по покупке: приобретение недвижимости на этапе строительства.

Цель: инвестиция в объект с дальнейшей перепродажей квартиры до сдачи в эксплуатации новостройки. Инвестиция в недвижимость для последующей сдачи объекта в арендное пользование.

Условия сделки

Покупка квартиры осуществляется в декабре 2013 года в первой фазе строительства. Квартира имеет одну спальную комнату и габариты в 50 кв метров.

Стоимость, согласно прайс-листу, соответствовала £335,000. Согласно условиям договора инвестор выплачивает 10% от общей цены объекта к моменту подписания контракта (декабрь 2013 года). Далее следует оплата 10% средств в августе месяце 2014 года. Дополнительно инвестор оплачивает юридические услуги, требуемые для заключения контракта. Расход составляет £1,200. В общей сложности расходы инвестора соответствуют £68,200.

Завершение строительства проекта с последующей сдачей комплекса в эксплуатацию запланировано на 2016 год во 2 квартале. До официальной сдачи объекта в эксплуатацию инвестор расходов не несет.

Затем покупатель имеет возможность применить две инвестиционные схемы в зависимости от целей, которые он преследует.

Схема №1. Продажа контракта новому покупателю до завершения строительства

К настоящему моменту (2015 год, январь месяц), аналогичные апартаменты продаются компанией-застройщиком по цене в £415,000. Основываясь на анализе роста цен, можно предположить, что недвижимость подорожает в цене к 2016 году еще на 6%. Таким образом, стоимость объекта к моменту перепродажи достигнет £439,900.

При перепродаже контракта по данной цене инвестор сможет получить £171,900 дохода за счет ценовых повышений. При этом остальные 80% (£268,000) будет оплачивать застройщику новый покупатель. Сделка с перепродажей потребует расхода на юристов, что эквивалентно £1,500, а также оплаты услуг риелторов, подбирающих нового покупателя (около 1,5% от стоимости недвижимости - £5,596). Инвестор, осуществляющий перепродажу, не будет нести расходы по оплате Гербового сбора.

Ниже приводится статистическая информация о доходах и расходах, которые ожидают инвестора, использующего1-ю инвестиционную схему.

Статья

Доходность

Объемы расходов

Депозит за объект (20%)

 

£67,000

Юридические услуги

 

£1,200

Оплата услуг агента, подбиравшего проект

 

£5,200

Доход от перепродажи недвижимости в 2016 году

£171,900

 

Объем задолженности перед застройщиком – 80%

Полностью оплачивается новым покупателем

Вознаграждение агентам – 2%

 

£5,596

Оплата юридических услуг

 

£1,500

 

Общая сумма доходов и расходов

£171,900

£80,496

 

Объем чистой прибыли

£91,404

 

Фактически, ожидаемая доходность инвестиционного капитала будет соответствовать £91,404/£80,496=114% за 2 года владения активом.

К настоящему времени налог на доход от продажи объектов недвижимости – Capital Gain Tax, не взымается с иностранных инвесторов. Однако с апреля месяца 2015 года он будет облагать подобные сделки. При этом облагаться налогом будет тот объем капитала, который вырос с момента вступления налога в силу. То есть, если покупка недвижимости совершилась до апреля 2015 года, при этом объект вырос в цене на 10%, а затем еще на 10% к 2016 году (в момент перепродажи), то налогом будет облагаться только 10% прирост к цене. Налоговая ставка Capital Gain Tax в Великобритании варьируется в пределах от 18% до 28%.

Схема №2. Сдача недвижимости в арендное пользование после завершения строительства

Вторая инвестиционная схема предполагает полный выкуп квартиры после сдачи новостройки в эксплуатацию для дальнейшей сдачи объекта в аренду. Доход в этом случае будет формировать арендная ставка.

Условия покупки объекта остаются прежними, однако от инвестора потребуется выплатить задолженность перед застройщиком в размере 80%, что эквивалентно £268,000. Данная сделка будет облагаться Гербовым сбором, оплата которого потребует £6,750. Таким образом, инвестиционный расход составит £343,250.

Ориентировочно, сдача подобной недвижимости в аренду в районе Вулвич будет приносить от £1,400 до £1,500 ежемесячного дохода. За год доходность составит £16,800 - £18,000. Таким образом, доходность инвестора от сдачи недвижимости в аренду по отношению к расходам составит £5 - £5,3%. Однако аналитики прогнозируют рост арендных ставок на 30%-40% после открытия скоростного метро (с 2018 года).

Помимо этих расходов инвестор будет нести расходы, связанные с содержанием недвижимости и ее сдачей в аренду. В число расходов будет входить оплата агентского вознаграждения, что соответствует 15% от ежегодной платы арендаторов. Это окупит услугу поиска арендаторов и управление недвижимость. Также собственник будет оплачивать налог на землю (аренду земли), содержание объекта и т.д. Ежегодные объемы расходов при этом не будут превышать £1,500.

В том случае если собственник недвижимости не имеет статуса налогового резидента Великобритании (постоянно не проживает на территории страны), то такой собственник не будет облагаться подоходным налогом. Однако от собственника недвижимости потребуется заполнение формы с отправкой в региональные налоговые органы.

© 2019 All Rights Reserved.
Яндекс.Метрика