Бизнес план инвестиций – метод эффективных вложений в строительство off-plan

Бизнес план инвестиций – метод эффективных вложений в строительство off-plan

Бизнес план инвестиций, эффективные методы инвестиций в новостройки, правила подбора строительного проекта, вложения на стабильных рынках, оценка рисков и доходов – инвестиции off-plan за последние годы приобретают все большую популярность. Низкий уровень расходов, высокая прогнозируемость рентабельности, большие объемы дивидендов при минимальных рисках – все это отличает инвестиции, вложенные в новостройки на этапе строительства. В данной статье будет приведен обзор наиболее доходных строительных проектов в условиях экономически стабильных рынков.

Бизнес планирование инвестиций off-plan – критерии выбора строительного проекта

Бизнес план инвестиций в новостройки на этапе строительства состоит из множеств факторов, учет которых позволит определить объем чистой прибыли в конечном итоге. При подборе конкретного строительного проекта необходимо учитывать следующие характеристики:

  • Показатель эффективности инвестиции;
  • Показатель рентабельности;
  • Период окупаемости вложений;
  • Риски.

Оценка рисков крайне важна, так как объем чистого дохода зависит от многих макроэкономических, региональных и микроэкономических факторов. Бизнес план инвестиций в новостройки в контексте рисков должен подразумевать:

  • Оценку макроэкономического риска. К макроэкономическим факторам риска можно отнести слабо прогнозируемую инфляцию, которая уменьшает покупательную способность и делает инвестицию низкодоходной. Также к этой группе рисков относят девальвацию национальной валюты. При стремительной девальвации банки прекращают кредитование строительных проектов, в результате чего растет риск появления «замороженных» новостроек на рынке;
  • Оценку регионального риска. Бизнес план инвестиций должен учитывать региональную ситуацию в условиях конкретного рынка: спрос среди покупателей, темпы роста цен объектов, приросты к аренде, дефицит недвижимости в секторе и т.д. Рынок считается благоприятным, если предложения рынка не перекрывают спрос покупателей – такой дисбаланс обеспечивает интенсивность роста цен и стабильное подорожание;
  • Оценку микроэкономического риска. Как правило, к таким рискам относят все характеристики, которыми обладает сам строительный проект (метод его финансирования, надежность застройщика, территориальное расположение, инфраструктуру района, сроки строительства и т.д.). Бизнес план инвестиций должен строиться на основании типа финансирования новостройки. В случае если строительство полностью кредитуется, особенно в условиях нестабильного рынка, то это может привести к «заморозке» строительства.

Далее, инвестору необходимо решить будет ли он осуществлять среднесрочные или долгосрочные вложения. При среднесрочном инвестировании вкладчик резервирует недвижимость off-plan, выплачивая депозит (10%-20% от цены недвижимости). Такой депозит дает ему право полного выкупа квартиры. На конечных стадиях строительства инвестор перепродает свое право полного выкупа новому покупателю и получает чистый доход от роста цен недвижимости. Бизнес план инвестиций при долгосрочных вложениях предполагает внесение депозита за объект на начальном этапе возведения и полную оплату недвижимости после сдачи комплекса в эксплуатацию. Доход в последующем будет формировать арендная ставка.

Аналитики ведущих консалтинговых агентств определили лидирующий рынок первичной недвижимости в мире. Согласно показателям за 2014 год, им стал сектор новостроек Лондона, объекты которого дорожают в среднем на 9%-10% за год, а в секторе недвижимости «премиум класса» - до 15%. Для сравнения, в Европе показатели прироста в среднем варьируются в пределах 7%-9% в год. Фактически, первичная недвижимость Лондона стоит на 30% дороже, чем объекты вторичного рынка, а в таких районах как Кенсингтон, Белгравия, Мэйфер, Челси и Найтсбридж, разница в цене достигает 55% и более. Поэтому инвестиции в новостройки офф-план стали бизнесом для инвесторов из 52-х различных стран мира, вложивших свыше £3,53 млрд активов только за последний год.

Ведущее агентство Лондон Консалтинг, занимающееся продажами элитной первичной недвижимости в Лондоне русскоговорящим клиентам, также отмечает растущий спрос у покупателей из СНГ на новостройки британской столицы. Согласно специалистам Лондон Консалтинг, наши соотечественники произвели более £109,4 млн, при этом 88% покупок осуществлялось в элитном секторе районов Найтсбридж, Белгравия и Мэйфер. В свою очередь, эксперты агентства намеренно подбирали высокодоходные строительные проекты клиентам с надежными застройщиками, а также предоставляли юридические услуги при осуществлении сделки, что дополнительно снижало риски для капиталов.

Инвестиции в новостройки Лондона офф-план – высокодоходный бизнес при минимальных расходах

Инвестиции в новостройки офф-план являются эффективным бизнесом, который успешно освоили сингапурцы, совершившие 22% от всех покупок первичных квартир в Лондоне, уроженцы Гонконга, реализовавшие 16% сделок, западноевропейские инвесторы, уроженцы США и т.д. Объемы чистого дохода капиталовкладчиков можно оценить по конкретному примеру. Согласно условиям, инвестор приобретает апартаменты off-plan ценой в £1,000,000. Для этого он вносит только 20% депозитных средств (от общей цены недвижимости), получая, тем самым, право полного выкупа недвижимости.

Допустим, за каждый год строительства жилой фонд новостройки возрастает в цене на 10%. Таким образом, уже через 2 года стоимость квартиры достигает £1,200,000. Продав право полного выкупа апартаментов новому покупателю, чистый доход инвестора составит £200,000 или же 100% (10*2)% за два года. При этом расходы вкладчика будут незначительны – всего 20%, поскольку оставшиеся 80% плюс Гербовый сбор (налог на недвижимость) будет оплачивать новый покупатель. Такую высокую доходность не обеспечивает ни один бизнес план инвестирования в Европе, где хорошими показателями прибыльности считаются 15%-20%.

Помимо высокой эффективности инвестиций в новостройки Лондона, сектор жилищного строительства имеет и другие характеристики:

  • Быстрые темпы роста арендных ставок и цен. Цены новостроек в элитном секторе достигают 15% за год, тогда как прирост к аренде соответствует 10%-14% за год. Эксперты от Jones Lang LaSalle прогнозируют, что ситуация стремительного роста будет сохраняться в течение последующих пяти лет. При этом новостройки в Сити подорожают на 23% в среднем, объекты в Гринвиче – на 19,4%, новостройки в Баттерси – на 25%;
  • Безрисковость. Инвестиции в недвижимость офф-план являются безрисковым бизнесом – если сроки сдачи в эксплуатацию комплекса затягиваются на 6 и более месяцев, то инвестору возвращается вложенный депозит в 100%-м объеме. В случае полного выкупа недвижимости вкладчик получает гарантии на внутреннюю отделку апартаментов от застройщика (на 2-3 года) и гарантии от Комиссии по Жилищному Строительству (на 10 лет);
  • Экономичность. Сделки с перепродажей недостроенных квартир не требуют выплат Stamp Duty (Гербового сбора), при этом экономится около 1%-5% в зависимости от цены квартиры;
  • Простоты процедуры покупки. Инвестиции офф-план – это бизнес, который не требует квалификации, финансовых и экономических знаний, так как доход формируется за счет пассивного прироста к цене;
  • Выбор апартаментов. Офф-план инвестирование в недостроенном комплексе дает возможность выбирать наиболее ликвидные апартаменты из всего жилого фонда. При этом инвестору рекомендуется подбирать объект с оптимальной этажностью, планировкой, количеством комнат – в дальнейшем это усилит спрос на квартиру как у покупателей, так и у арендаторов;
  • Возможность диверсифицировать капиталы. Инвестиции офф-план в новостройки Лондона – это бизнес, который способен диверсифицировать (распределить) капиталы, уменьшив риски и повысив доходность. Например, если вкладчик покупает квартиру ценой в £1,000,000, то он фактически затрачивает только £200,000 (20% депозита), в результате этого он имеет возможность вложиться в 5 различных квартир, получив при перепродаже объектов £1,000,000 (за 2 года при росте цен в 10%).
© 2019 All Rights Reserved.
Яндекс.Метрика