Качество инвестиций – оценка характеристик объектов для капиталовложений

Качество инвестиций, рентабельные инвестиционные объекты, минимизация рисков при капиталовложении, основные характеристики эффективного вложения – информация об уровне гипотетической доходности инвестиции является ключевой при совершении капиталовложений. Поэтому в данной статье указываются основные параметры, которые способны подтвердить экономическую целесообразность инвестиций в конкретный объект, а также представляется полная информация о рентабельных инвестиционных инструментах.

Параметры, на основании которых производится оценка качества инвестиций

Качество инвестиций – это показатель, который характеризует степень доходности капиталовложения в конкретный инвестиционный сегмент и объект. Фактически, под качеством понимают несколько ключевых характеристик, которые присущи определенному объекту инвестирования:

  • Рентабельность – это показатель общей доходности инвестиции по отношению к объему расходов;
  • Период окупаемости – это показатель, определяющий доходность за конкретный период владения инвестиционным активом. В зависимости от сроков возврата капитала инвестиции делятся на краткосрочные вложения (до 1-го года), среднесрочные (1-3 года), долгосрочные (более 3-5 лет);
  • Ликвидность. Качество инвестиций также определяется по степени ликвидности объекта, то есть, по его способности в краткие сроки конвертировать совершенное вложение в денежный эквивалент, максимально близкий к среднерыночному. В зависимости от степени ликвидности принято различать: высоколиквидные, среднеликвидные и низколиквидные инвестиционные объекты;
  • Риски. Риски сопровождают любую инвестиционную деятельность, минимальные риски влияют на качество инвестиций.Наиболее рисковыми считаются капиталовложения в спекулятивные объекты (валюты, акции, облигации, сертификаты, драгметаллы), а также в финансовые активы (ценные бумаги через ПИФы, кредиты или лизинги) Дело в том, что на важнейший параметр эффективной инвестиции – рентабельность, в данном случае будут влиять колебания на валютном или фондовом рынке. То есть, общий уровень доходности, период окупаемости, ликвидность, будут сильно зависеть от макроэкономических факторов. Более качественнымиинвестициями считаются вложения в реальный сектор – недвижимость или жилищное строительство. В данном случае риски будут более прогнозируемыми, соответственно, инвестор сможет корректнее оценить степень изменения рентабельности, период окупаемости вложений и т.д. Главные риски при капиталовложениях во вторичную и первичную недвижимость, являются региональные (спрос, конкуренция на рынке, девальвация и инфляция в конкретном регионе).

Именно поэтому наибольшие объемы мировых инвестиций поступают в первичную и вторичную недвижимость. Качество инвестиций при этом зависит от рынка. В целом, первичная и вторичная недвижимость дорожает в мире на 5%-7%. Согласно последним аналитическим данным, в России рост стоимости объектов пошел на спад ввиду стагнации рынка, растущей инфляции и девальвации рубля – годовой прирост капитала объектов при этом снизился до 5%.

Наибольшим приростом к капиталу обладает недвижимость Лондона – в среднем он достигает 10%-12% для фешенебельной недвижимости и 9% для новостроек. Поэтому первичную и вторичную недвижимость Лондона поступает около 47% от общего объема иностранных инвестиций по отношению к европейскому рынку. Непосредственно русскоговорящие вкладчики являются лидерами покупки недвижимости в Сити ценой от £1,200,000, также каждый 15-й объект в самом дорогом районе Лондона (Белгравии) ценой в £10,000,000-£15,000,000, является собственностью соотечественников. Ввиду высокого качества инвестиций вкладчики из СНГ получили третью позицию по доходности вложений в недвижимость Лондона, которая составила 34% в 2014 году.

Ресурсы и инвестиции в недвижимость – аспект финансирования при вложениях

Ресурсы и инвестиции, поиск средств на инвестиции, финансирование строительства как фактор стабильности, виды собственности финансовых активов – осуществляя покупку вторичной недвижимости, перед инвестором часто становится вопрос о поиске средств, которые бы позволили совершить оптимальную покупку высоколиквидного объекта, приносящего доход. Еще более остро вопрос финансирования изучается при инвестициях в новостройки, тогда уже непосредственно инвестор оценивает платежеспособность застройщика, чтобы устранить риск вложения в проект, попадающий под «заморозку».

Основные виды финансовых ресурсов при инвестициях в недвижимость

Ресурсы и инвестиции в недвижимость неразрывно связаны между собой. Объемы финансовых ресурсов определяют объект недвижимости, в который будет совершено вложение, в частности:

  • Они определяют рынок. То есть, будет ли совершаться покупка недвижимости на отечественном, европейском или американском рынках и т.д. Больший объем ресурсов позволит совершить покупку недвижимости на высокоразвитых рынках со стабильной экономической и финансовой ситуацией (низким приростом инфляции, стабильностью валюты и т.д.);
  • Они определяют регион. Ресурсы и инвестиции в недвижимость определят, в каком государстве будет совершаться покупка объекта. От выбора конкретного региона будут зависеть такие важные показатели как: темпы роста цен, темпы прироста арендных ставок, срок окупаемости инвестиции, спрос среди покупателей, конкуренция на рынке;
  • Они определяют класс недвижимости. Ресурсы и инвестиции в недвижимость определяют категорию объекта – чем большими капиталами располагает инвестор, тем ликвиднее квартиру он сможет купить. Наибольшей ликвидностью обладает недвижимость элитного класса.

Классификация источников финансирования при инвестициях в недвижимость, включает три основных источника получения денежных средств:

  • Собственные ресурсы. В случае с покупкой недвижимости предполагает чистую прибыль инвестора, полученную от доходов, амортизационных фондов, наследства, страховых полисов и т.д. То есть, ресурсы и инвестиции, не будут предусматривать вложения кредитных средств;
  • Заемные ресурсы. Основным источником заемных средств при покупке недвижимости выступает банковский кредит – ипотека.

На сегодняшний день инвесторы из СНГ предпочитают размещать ресурсы и инвестиции в недвижимость европейского рынка. Это обусловлено тем, что на отечественном рынке наблюдается слабо прогнозируемая гиперинфляция (прирост к инфляции около 16% з год). Поэтому основные финансовые ресурсы инвесторов СНГ вкладываются в стабильный европейский рынок. Согласно данным, основной объем отечественных капиталов поступил в сектор недвижимости Лондона (свыше 47% от общего числа вложений в европейский рынок) – это связано, в первую очередь, с высокой доходностью вложений, а также с лояльностью банковских программ по ипотечному кредитованию.

Какой объем чистой прибыли получает инвестор, вложившийся в новостройку Лондона? Для примера, покупатель вкладывается в квартиру off-plan, цена которой - £1,000,000. Из этой суммы он будет оплачивать только 20% для резервационного депозита (10% - при заключении сделки, еще 10% - через один год). Итого – общий расход соответствует £200,000. Ежегодно недвижимость в Лондоне дорожает на 10%, таким образом, уже через 2 года цена квартиры увеличиться до £1,200,000. Перепродажа объекта с учетом роста цен даст прибыль в £200,000, что соответствует 50% за один год.

Инвестиции от 10 млнв зарубежную недвижимость – оценка доходности вложений

Инвестиции от 10 млн, высокорентабельные объекты для вложений, недвижимость как основной инструмент инвестирования, гражданство и объем вложений – на сегодняшний день инвесторам становится недостаточно просто получить чистую прибыль от вложения финансовых активов в инвестиционный инструмент. Изучая потенциал инвестиционных объектов, вкладчики все чаще ориентируются на недвижимость, так как вложения в данный объект отличаются безрисковостью и могут способствовать получению гражданству в высокоразвитой стране. Далее будет представлена информация по вопросам получения гражданства через инвестиции в ликвидную элитную недвижимость европейских рынков.

Инвестиции в зарубежную недвижимость от 10 млн и лучшие рынки мира

Инвестиции от 10 млн в недвижимость предполагают капиталовложения в элитный сектор новостроек или вторичных объектов рынка. Рентабельность и сроки окупаемости капиталовложений при этом будут зависеть от рынка конкретного государства, в экономику которого будут размещены средства. Поэтому, инвесторы стремятся проанализировать риски, потенциал доходности, темпы роста цен и ориентировочный период возврата капиталов при вложениях в конкретный рынок.

Наиболее перспективными считаются инвестиции от 10 млн, вложенные в недвижимость высокоразвитых рынков Европы. Это связано с тем, что:

  • Недвижимость в Европе отличается быстрыми темпами роста цен. Для примера, годовой прирост капитала на рынке недвижимости России не превышает 5% ввиду стагнации, тогда как европейские объекты дают прирост от 7% годовых. При этом максимальные показатели роста цен характерны для первичной недвижимости Лондона (свыше 9% за год), а также для вторичных лондонских объектов элитного класса (от 10%-12% годовых). Поэтому инвестиции от 10 млн поступают на рынок Лондона от инвесторов из 52-х стран. Годовая доходность только русских инвесторов в 2014 году, благодаря успешным сделкам, составила 34%;
  • Недвижимость в Европе ликвидна. Ликвидность недвижимости связана с возможность быстрой конвертации инвестиции в денежный актив путем перепродажи или сдачи в аренду. Поэтому на ликвидность влияет спрос, сформированный на конкретном рынке. В России и странах СНГ под влиянием девальвации и галопирующей инфляции, наблюдается отток покупателей, соответственно, снижается спрос, в результате чего срок конвертации инвестиции в денежный эквивалент увеличивается до 5 лет. Наиболее ликвидная недвижимость сконцентрирована на рынке Лондона, где число конкурирующих покупателей составляет 12,1 человека, поэтому инвестиции от 10 млн смогут принести чистый доход уже через 1-2 года (после перепродажи или сдачи в аренду);
  • Стабильность европейских рынков. Говоря о стабильности рынка недвижимости в Европе, в первую, очередь, выделяют низкий уровень инфляции в высокоразвитых странах (Великобритании, Германии, Франции), а также низкие показатели девальвации. Так, совершая инвестиции от 10 млн рублей в недвижимость России при годовом росте инфляции в 16%, через 2-3 года покупательная способность такого вложения станет минимальной. То есть, чем выше инфляция, тем более низкодоходной является инвестиция. В Великобритании инфляция соответствует минимальному уровню – 2% роста за год при полном отсутствии девальвации фунтов стерлингов, поэтому инвестиции от £,10 млн смогут принести больший доход в условиях отсутствия роста цен в стране.

Анализ потоков инвестиций с учетом данных особенностей европейских рынков показал, что самой привлекательной для вложений является недвижимость Лондона. К 2015 году там проводилось свыше 67% сделок, совершенных иностранцами, которые покупали объекты в ценовом диапазоне от £5,000,000-£7,000,000. Характерно, что за последние пять лет иностранцы переориентировались на элитные новостройки Лондона, осуществляя покупку первичных квартир ценой от £60,000 за квадратный метр.

Безопасность инвестиций – рентабельность капиталовложений в недвижимость Лондона

Безопасность инвестиций, капиталовложения в коммерческую и жилую недвижимость, рентабельность и чистый доход инвестора, риски при вложениях – русскоговорящие инвесторы из России и стран СНГ детально анализируют рынок недвижимости британской столицы, поскольку именно в него размещается основной процент капиталов. На сегодняшний день инвестиции в недвижимость Лондона признаны самыми безрисковыми, поскольку объекты обладают высокой способностью к диверсификации капиталов.

Факторы, обеспечивающие безопасность для инвестиций в Лондоне

На рынок недвижимости Лондона приходится около до 90% всех капиталовложений в столице. При этом размещение активов происходит как в коммерческую недвижимость (офисные, торгово-промышленные, складские предприятия), так и в жилые объекты первичного и вторичного рынка. Причина высокого спроса, который сформировался на арендном рынке и рынке продаж, кроется не только в постоянном росте цен объектов. Так, для примера, элитная жилая недвижимость возросла в стоимости на 10%-12% в сравнении с показателями за начало 2014 года. Усредненные жилые объекты возросли в цене в среднем на 5%-7%, жилые объекты в новостройках ежегодно дают прирост капитала в размере 9%. Таким образом, стабильный рост цен обеспечивает безопасность инвестиций в Лондоне.

Помимо положительной динамики роста цен, для рынка характерны и другие тенденции, служащие гарантом высокой рентабельности капиталовложений. В числе них:

  • Стабильность рыночных цен. Дело в том, что рынок жилой недвижимости Лондона является автономным, практически независимым от колебаний в мировой экономики. Цены на недвижимость не формируются под воздействием стоимости акций или государственных бумаг, паевых фондов и прочих объектов для инвестирования;
  • Рост спроса. Безопасность инвестиций в Лондоне связана с постоянным притоком инвесторов к рынку, которые формируют конкуренцию. Под воздействием конкуренции растет цена продажи недвижимости, а также ее арендная стоимость. Так, к началу 2015 года на один жилой объект пришлось около 12,1 покупателя, при этом ранее спрос формировало всего 9 человек на один объект. Как результат – свыше 33% собственников недвижимости готовы повысить аренду на 3%, а среднерыночная цена продаж возросла с £450,000 (2013 год) до £550,000-£650,000;
  • Дефицит предложений на рынке продаж. Безопасность инвестиций в Лондоне поддерживает баланс между спросом и наличием фактических предложений о продажах. По данным консалтингового агентства Knight Frank, дефицит жилого фонда к 2015 году достиг примерно 30% ввиду ограничений на строительство со стороны муниципалитета. Аналитики утверждают, что его объемы не удастся полностью погасить даже к 2020-му году. Фактически, приток иммигрантов (студентов, молодых семей, предпринимателей) будет усиливать разрыв между спросом и доступными к покупке предложениями рынка недвижимости. Это, в свою очередь, обеспечит безопасность инвестиций в Лондоне, поскольку, чем больший дефицит существует на объект, тем он более ликвиден и конкурентоспособен.

Данные факторы минимизируют риски от капиталовложений, сводя их буквально к нулю. Однако иностранным инвесторам необходимо изучить рыночные предложения во всех районах столицы, поскольку потенциальная доходность и жилых, и коммерческих объектов будет напрямую сопряжена с территориальным расположением.

Чистый доход инвестиций в новостройки на конкретном инвестиционном рынке

Чистый доход инвестиций, прогнозирование прибыльности вкладов, выбор объекта для вклада и аналитика повышения прибыли – все это критически важные для инвестора тематики. Сегодня существуют десятки различных направлений деятельности, связанных с оказанием услуг по исследованию и помощи в сфере вкладов, однако базовыми навыками и пониманием чистого дохода инвестиций должен владеть любой вкладчик. Это позволяет правильно и быстро сориентироваться на рынке вкладов, не потерять свои вложенные средства, и, что самое главное – отлично зарабатывать. Правильная инвестиция всегда имеет ряд общих требований и характеристик, которые делают ее прибыльной и отличают от рискованных мероприятий.

Откуда берется чистая доходность инвестиций?

Чистый доход инвестиций – это показатель, который либо в цифровом, либо в % соотношении показывает прибыль от вклада. Для понимания отличия общей прибыльности от чистого дохода инвестиций нужно иметь определенные данные, а именно – размер изначального капитала, вложенного в предприятие, четкий список расходов за анализируемый период времени и список доходов за этот же период. На основании данных, получаемых при расчете чистого дохода инвестиций, можно не только узнать итоговую прибыль, но и уменьшить наиболее расходные сегменты бизнеса, тем самым увеличив заработок инвестора.

Чистый доход инвестиций рассчитывается по формуле «доходы за период – расходы за период». Данная формула выводит определенное численное значение, которое условно принимается за чистый доход инвестиций. Стоит отметить, что для правильного анализа вкладов нужно отделять прибыль полученную в виде реальных денег или активов, которые имеют абсолютную ликвидность ( например, прибыль из кассы магазина) от потенциальной прибыли. Потенциальная прибыль – это увеличение стоимости того, во что вкладывались средства, она является источником основного дохода плановых инвестиций, особенно долгосрочных.

Какие инвестиции приносят наиболее высокий чистый доход?

Чистый доход инвестиций на сегодняшний день – популярная тематика обсуждения среди аналитиков инвестиционного рынка и компаний, которые оказывают содействие в таких инвестициях. Лондон Консалтинг – одна из таких компаний, которая за годы работы выбрала недвижимость Лондона, как наиболее простой и выгодный объект для вкладов, с наибольшей продуктивностью инвестиций.

Сотрудники компании на примере показали расчет формулы прибыльности инвестиций за период вклада в размере 1 миллиона фунтов стерлингов в недвижимость Лондона. При этом, взяты в учет все расходы, в том числе и непредвиденные, на которые отводиться определенный запас средств.

Часть инвестиции, которая является основной для начала получения прибыли, компания рекомендует внести в виде задатка в фонд застройщика, который за эту сумму закрепляет квартиру в новостройке за покупателем, в данном случае – за инвестором. После вклада в 20% оформляется специальный счет в банке и договор о предварительном взносе, на этом этапе оплачивается помощь юристов и других посредников.

После внесения 20%, в течение года, согласно договору, необходимо внести еще около 15%, ( на данном этапе сумма вклада составляет 350 тыс. фунтов+2-3% на услуги посредников и банка). Внеся данную сумму, инвестор получает право продавать квартиру дальше, разница в сумме долга перед застройщиком уже ляжет на плечи покупателя, который выкупит квартиру у инвестора. Это значит, что фактически, внеся 350 тысяч, инвестор получает прибыль в процентах от одного миллиона – это определенный фактор избегания рисков, важный в данной сфере.

© 2019 All Rights Reserved.
Яндекс.Метрика