• London Consulting - строительная компания в Лондоне предоставляющая полный спектр консалтинговых услуг. У нас Вы найдете высокий сервис и индивидуальный подход. Мы работаем в следующих областях:
    • строительство и ремонт;
    • проектирование и дизайн;
    • покупка-продажа объектов под застройку;
    • инвестиционные программы;
    • юридические консультации;
    • консультации по кредитам;
    • консультации по налогообложению.

    И самое главное...
    Мы любим наших клиентов и дорожим ими!

Инвестиции и инвестирование – обзор высокоэффективных инструментов для вложений

Инвестиции и инвестирование – обзор высокоэффективных инструментов для вложений

Инвестиции и инвестирование, высокодоходные сектора для капиталовложений, правила выбора безрисковых рынков, примеры рентабельных инвестиций – главная цель инвестиционной деятельности заключена в получении дивидендов от вложений в высокодоходные объекты инвестиций. Поэтому каждый вкладчик анализирует потенциал инвестиционных инструментов, а также рынков, где будет проводиться деятельность. В данной статье собрана актуальная информация по вопросам выгодных вложений в объекты, которые способны принести чистую прибыль при кратких сроках окупаемости.

Виды инвестиций и инвестиционная деятельность при вложениях в различные сектора

Инвестиции и инвестирование – это два неотъемлемых компонента, которые могут сформировать вкладчику чистую прибыль. Для получения дохода от вкладчика требуется инвестировать капитал в объект по вложениям. В зависимости от объектов принято выделять следующие группы инвестиций:

  • Финансовые. Объектами выступают: кредиты, инвестиции через ПИФы, ценные бумаги, лизинг, которые косвенно помогают купить капитал через приобретение финансовых активов;
  • Спекулятивные. Инвестиции и инвестирование в этом случае связано с объектами, которые приносят чистую прибыль за счет изменения стоимости. Основными объектами служат: валюта, облигации, драгметаллы, акции, сертификаты;
  • Реальные. Могут размещаться как в материальные, так и нематериальные объекты (человеческий капитал, патенты, авторское право, образование и т.д.). Наиболее часто в качестве реальных объектов выступают материальные активы по типу недвижимости (первичной, вторичной, жилой, коммерческой), земельные участки и т.д.

Инвестиции и инвестирование – это компоненты, на которые влияют многие факторы, изменяющие эффективность, рентабельность, срок окупаемости, ликвидность вложений и т.д. Такие факторы называются рисковыми и предполагают риски на макроуровне, региональном уровне и микроуровне. Наибольшие риски связаны с высокодоходными инвестициями (спекулятивными и финансовыми). Спекулятивные и финансовые вложения сложнее поддаются прогнозированию, так как и рентабельность, и срок окупаемости сильно зависит от актуального состояния валютных и фондовых рынков.

Более прогнозируемыми являются инвестиции и инвестирование реального сектора, особенно, вложения в первичную и вторичную недвижимость. Поэтому в эти объекты поступают основные потоки капиталов – международный объем инвестиций в недвижимость и строительство составил в 2014 году $1,21 трлн. При этом в развитые рынки Западной Европы поступило максимальное число вложений – 11,8% от общего объема. Инвесторы из СНГ также выбирают в качестве основного инвестиционного объекта жилищное строительство и вторичную недвижимость, в которые было вложено 1,2 трлн рублей.

Аналитики выявили наиболее привлекательный для инвесторов со всех государств мира рынок недвижимости – интерактивный опрос 2014 года показал, что таким рынком стал рынок Лондона. К настоящему моменту элитная недвижимость в престижных районах Лондона стоит в 5-7 раз выше, чем эквивалентные объекты на других рынках. Более того, рост цен на недвижимость в британской столице опережает темпы роста объектов любых других государств и достигает 10%-12% в элитном вторичном секторе и 9% в строительном секторе. Инвестиции и инвестирование, осуществленное вкладчиками из СНГ в недвижимость Лондона, позволили выручить 34% годовых, по данным Knight Frank – это 3-я позиция в рейтинге самых успешных инвесторов из-за рубежа, активных на Лондонском рынке.

Оценить объемы годовой доходности на вложенный капитал в данных районах можно с помощью простого примера. Инвестор инвестирует в апартаменты off-plan, стоимость которых составляет £1,000,000. От этой суммы он оплачивает только £200,000 – 20% за депозит. При этом оплата происходит поэтапно, сначала вносятся 10% при подписании контракта, далее – остальные 10% через один год с момента сделки. При росте цен в размере 10% (по рыночному показателю), цена недвижимости через 2 года составит £1,200,000. Сделка с перепродажей при этом даст доход в размере £200,000 всего за два года. Это соответствует 100% или же 50% за один год.

Инвестиции в новостройки Лондона и доходность от инвестиционной деятельности

По данным Savills и консалтингового агентства Knight Frank, сектор новостроек Лондона на 67% поддерживается иностранным капиталом, элитные новостройки при этом поддерживаются иностранными вложениями на 88%. Объемы международных инвестиций в новостройки Лондона достигли в минувшем году £3,53 млрд – эти показатели на 18,1% выше, чем в 2013 году.

Крупнейший представитель застройщиков – Лондон Консалтинг, указывает на рост вложений от русскоговорящих инвесторов в сектор новостроек Лондона. Большинство сделок с покупкой соотечественники провели в элитных районах Белгравия, Мэйфер, Кенсингтон, Найтсбридж и т.д. Совершая инвестиции off-plan, инвесторы из СНГ страхуются от рисков, так как компании, подобные Лондон Консалтинг, подбирают надежного застройщика, оценивают эффективность инвестиции в конкретный проект, выбирают рентабельное строительство, оказывают поддержку юристов при заключении контрактов. Такая помощь делает инвестиции в новостройки не только простыми, но и высокодоходными.

Перспективность вложений в строительные проекты Лондона обусловлена следующими причинами:

  • Высокой годовой доходностью. В среднем темпы роста цен новостроек Лондона достигают 9%, при этом арендные ставки растут на 10%-14%. Поэтому апартаменты в новостройках британской столицы являются оптимальными как для перепродаж, так и для долгосрочной сдачи в аренду. Эксперты от Jones Lang LaSalle уже сейчас указывают, что к 2017 году вся первичная недвижимость Лондона подорожает еще на 16%, а аналитики от The Telegraph прогнозируют рост арендных ставок на 10% к 2016 году;
  • Инвестиции иностранных инвесторов в новостройки Лондона экономичны. Вложения в первичную недвижимость на стадии строительства комплекса (off-plan) требуют минимальных затрат. Если инвестор покупает объект off-plan и перепродает собственность до окончания строительства комплекса, то он затрачивает только депозитные средства (около 20% от цены квартиры), а не средства на всю стоимость недвижимости. Остальные 80% от цены апартаментов будут отданы застройщику новым покупателем. Такая сделка не потребует расходов в размере 1%-5% за Гербовый сбор;
  • Выбор высоколиквидной недвижимости. Инвестируя в новостройки Лондона off-plan, инвестор может выбрать апартаменты с лучшей планировкой, расположением, этажностью и габаритами. Это позволит увеличить спрос на недвижимость, который превысит среднерыночный в 12,1 покупателя, что дополнительно ускорит прирост и аренды, и цен;
  • Высокие гарантии. Инвестиции в первичную недвижимость Лондона безрисковы, так как законодательно вкладчик имеет право на 100% возврат депозита, если застройщик не сдает в течение 6 месяцев комплекс в установленный срок. Более того, инвестиции в первичные квартиры дают право инвестору получить гарантию на недвижимость сроком на 10-ть лет от Комиссии по Жилищному Строительству, а также гарантии на 2-3 года от застройщика на отделочные работы в апартаментах.

Для получения максимального дохода от вложений, аналитики рекомендуют инвесторам инвестировать в элитные строительные проекты в таких районах как: Вестминстер, Белгравия, Сити, Найтсбридж, Ноттинг Хилл, Кенсингтон, Мэйфер, Челси и т.д. Наибольшие прибыли от перепродаж или сдачи квартир в аренду обеспечат новостройки, расположенные на главных улицах британской столицы – Пикадилли, Риджент Срит, Бонд Стрит, Оксфорд Стрит. Именно на них сформирован выраженный дефицит первичной недвижимости на фоне высокой конкуренции среди покупателей.

Оценка эффективности инвестиций

Оценка эффективности инвестиций

Оценка эффективности инвестиций, аналитика вкладов, предварительный анализ предприятия или бизнеса, прогнозирование прибыли и развитие вклада путем управленческой деятельности - все это актуальные сегодня темы для любого вкладчика. Как правило, суммы, которые вкладываются в те или иные бизнес проекты в виде инвестиций, значительны, и любой инвестор будет желать получить максимальное количество прибыли. Не стоит и говорить, что анализ потенциальных рисков потери прибыли и убыточности инвестиций –это ежедневное занятие для штата аналитиков при инвесторе, или, если он таковых не привлекает - инвестор делает анализ лично. Благодаря своевременным сведениям и оценке эффективности инвестиций, можно значительно увеличить доход и избежать потери денег.

Как проводится оценка прибыльности инвестиционных проектов?

Оценка эффективности инвестиций – это комплексное мероприятие, носящее скорее постоянный, чем разовый характер и включающее в себя десятки подпунктов, выполняемых привлеченными к инвестициям лицами. Сюда входят аналитики, создатели проекта, которые получают в распоряжение инвестиции, сами инвесторы, порой – банки, государственные учреждения и третьи лица, заинтересованные в продуктивности вкладов.

Не стоит и говорить, что оценка эффективности инвестиций начинает проводится еще до того, как деньги вкладываются в проект. Это позволяет откинуть заведомо неприбыльные проекты, отобрав наиболее выгодные для вкладов средств предприятия, объекты, активы или ценные бумаги. Проводится такая проверка, как правило, путем выведения показателя рентабельности. Кроме того, опытные специалисты компании Лондон Консалтинг выделяют показатель чистой прибыльности инвестиций, как незаменимый в оценке эффективности инвестиций. Все это в комплексе позволяет правильно внести средства, трезво оценивать потенциальную и реальную прибыль, а также работать с теми факторами, которые снижают прибыльность вкладов.

Наиболее простым способом оценки эффективности инвестиций является анализ чистой прибыли, которую можно получить из проекта. Для этого из доходов за анализируемый период нужно вычесть расходы за этот же период. Иными словами, это разница между приходящими и уходящими деньгами. Желательно, чтобы при оценке прибыли источники расходов и доходов группировались по происхождению – таким образом, наиболее расходные моменты в инвестиции всегда будут на виду инвестора. Это же позволит, как следствие, устранить расходы при первой удобной возможности, тем самым повысив эффективность инвестиции.

Как правильно оценить эффективность инвестиций на примере?

Оценка эффективности инвестиций на примере вкладов денег в новостройки Лондона выглядит следующим образом. Для примера взята квартира стоимостью в один миллион условных единиц, которая выкупается на период пяти лет в состоянии нежилом, дабы непосредственно перед окончанием стройки продать ее новому хозяину.

Для начала проанализируем потенциальную прибыль. Ее основным источником будет подорожание недвижимости в Лондоне за указанный период времени. Получая данные от аналитиков и средств массовой информации, можно прийти к цифре около 12% в год, на которые новостройки стабильно дорожают в столице Англии. Таким образом, потенциальная прибыль по проекту за пять лет составит около 60% от первоначального вклада, то есть, 600 тысяч условных единиц.

Для оценки эффективности инвестиций также важно подсчитать расходы по проекту перед вкладом. На данном конкретном примере расходы будут исходить из оплаты услуг риелтора, банка и посредника, которым в обязательном порядке для иностранца стоит нанимать консалтинговую компанию. Суммарно данные расходы составят чуть более 6% общей стоимости квартиры, то есть около 60 тысяч условных единиц.

Подсчитаем прибыль по данной инвестиции за период удержания в собственности квартиры – 600 000 – 60 000=540 000. Это и будет приблизительным показателем прибыльности проекта. Для полного понимания этой цифры стоит подсчитать окупаемость вклада в процентах. За один год 108 тысяч прибыли будут равняться 10.8% показателю рентабельности – это довольно серьезный процент для иностранных инвестиций не в активный, рискованный бизнес.

Что же значат все эти цифры и как их трактовать?

На территории стран СНГ уже давно в кругах бизнесменов рентабельность активного бизнеса, то есть такого, где инвестор является полноценным сотрудником управленческого состава, в размере 30% является идеальной. Из этих 30% стоит вычитать около 15% в виде падения курса национальной валюты, наблюдаемых повсеместно ( для России и Украины этот % куда больший). Итого, можно смело сказать – если инвестор будет заниматься бизнесом активно, имеет образование и опыт работы в сфере, в которую он вкладывается, стоит рассчитывать на прибыль в размере около 15% в год.

Говоря о пассивных инвестициях и об их эффективности, важно выделить отсутствие необходимости лично управлять бизнесом. Для инвестора, который уже сумел заработать нужные для вкладов средства, вряд ли удобно будет управлять своим бизнесом и сферой, куда он вложит деньги. Соответственно, данная инвестиция не должна носить характер прямой, с целью получения долевого права управления предприятием.

Недвижимость в Лондоне, приведенная в пример, является идеальным видом такого рода инвестиций. Инвестор не получает дополнительной временной нагрузки, за исключением траты времени на два визита в Лондон – при покупке и для продажи. Кроме того, инвестиционные доходы будут получаться в фунтах стерлингов – одной из самых стабильных мировых валют, которая не девальвирует в значимых объемах – соответственно, в перерасчете на свою национальную валюту, инвестор из стран СНГ только выиграет.

Далее стоит учесть наличие такого фактора, как ценовая разница между рыночной, заявленной стоимостью недвижимости, и той, за которую ее можно получить от застройщика на стадии проекта. Как правило, от 2 до 12% стоимости скидывается, что является однократным, но солидным доходом для инвестора. Важно также понимать высокие показатели ликвидности таких вкладов - за счет огромного спроса на квартиры в Лондоне, долго искать клиента не придется. Мало того, в расчет чистой прибыли уже вбиты %, которые обеспечат инвестора выгодными союзниками в сфере продажи квартиры – риелтором и консалтинговой компанией. Они не только выберут наиболее продаваемый вид квартиры и район с новостройкой, но и помогут найти клиента, который и принесет целевую прибыль инвестору.

Показатели оценки инвестиций и их виды

Показатели оценки инвестиций и их виды

Показатели оценки инвестиций, формирование инвестиционного пакета и его анализ, подготовка к вкладу средств и расчет рентабельности проекта – все это необходимо любому вкладчику. От показателей оценки инвестиций зависит не только итоговая прибыль от вкладов, но и прогнозирование сроков ее получения, правильное распределение средств, пороговые значения прибыли и сроки, когда деньги должны в оптимальной форме быть изъяты из проекта. Показатели оценки инвестицийтакже определяют, насколько проект имеет шансы быть продленным и можно ли оставить деньги в нем после получения первой знаковой и целевой прибыли, с их помощью можно определиться с тем, насколько проект выгоден среди прочих других, данные о которых можно получить.

Что такое оценка показателей инвестиций и какие они бывают?

Показатели оценки инвестиций – это комплекс данных, которые показывают инвестору, насколько целесообразным или нецелесообразным является вклад денег в анализируемые проекты. Наиболее общепринятыми в международной практике анализа инвестиционных проектов следующие группы инвестиционных показателей и их оценки:

А) Показатели оценки инвестиций, которые определяются путем использования концепции дисконтирования:

  • текущая, чистая стоимость проекта
  • показатель (индекс) доходности инвестиций после их дисконтирования.
  • норматив внутренней доходности инвестиции или проекта
  • предельно большой ( максимальный) показатель денежного оттока, подсчитываемый после дисконтирования.

Б) Показатели оценки инвестиций, не включающие в свой расчет концепцию дисконтирования:

  • срок окупаемости вкладов
  • простая рентабельность и оценочные показатели инвестиционной рентабельности
  • чистый приток денег
  • индекс прибыльности вкладов
  • максимальный отток средств.

Отдельного внимания заслуживает самая популярная и большая группа показателей оценки инвестиций – тех, которые не предполагают использования оценочной методики дисконтирования.

Оценочные показатели инвестиций, рассчитываемые вне света метода дисконтирования

Простые (повседневные) показатели оценки инвестиций - это довольно прижившиеся и используемые много лет методики, которые ранее использовались до появления и признания инвестиционным анализом, как самой точной. Положительные стороны данного метода, который не предполагает концепцию дисконтирования, заключаются в быстроте подсчета данных и определенной возможности получить новую, дополнительную информацию – это является очередным поводом если не использовать данную методику, как основную, то уж точно проводить ее после дисконтированных аналитических подсчетов. Ниже приведены примеры наиболее полезных в арсенале аналитика методов подсчета рентабельности вкладов и оценочных показателей инвестиций без методики дисконтирования.

Расчет срока окупаемости вложений средств – самый полезный и популярный у аналитиков метод оценки вкладов. Состоит он в определении того периода, который нужен для возмещения первоначальных инвестиций, то есть тот момент времени, по истечении которого накопившаяся сумма (нарастающий капитал) будет тождественным с первоначальным, вложенным.

Выглядит формула следующим образом - срок окупаемости инвестиций в годах = сумма первоначальных вкладов/среднегодовую стоимость реализации проекта. Ответ получается в годах и показывает, через сколько лет сумма первоначальных вкладов будет «отбита», вернее, достигнута точка, похожая по пониманию на точку безубыточности, только измеряемая в годах, а не в штуках.

Оценочные показатели инвестиций, которые выводят простую рентабельность – второй по популярности инструмент у аналитиков вкладов. Он работает в обратном от предыдущего показателя порядке, показывая в %, насколько эффективными являются инвестиции в % соотношении к вложенному стартовому капиталу.

Расчет идет по формуле - расчетная норма прибыли = среднегодовые финансовые притоки от вкладов/стоимость первоначального капитала. Проводя данный расчет, как и подсчитывая срок, стоит всегда помнить недостатки простых методик аналитики. Важнейшими из них являются те, которые вызваны фактом расчета только двух критичных факторов и игнорировании нескольких мелких, которые солидно могут повлиять на результат – к примеру, фактор показателя срока жизни вклада. Простым языком, инвестор или аналитик, который подсчитывает данные показатели, должен принимать решение в пользу инвестиций, если они слегка упреждают его ожидания. Например, рассчитывая срок окупаемости первого вклада, при желаемых пяти годах, стоит отдать предпочтение той отрасли или проекту, который окупиться, по формуле, за 4,5 или даже за 4. Небольшой запас с лихвой окупит погрешности методики и позволит просто и быстро оценить проект даже человеку без математического и аналитического склада ума.

Чистые денежные поступления – третий, важный оценочный показатель инвестиций, который должен быть на вооружении любого аналитика и инвестора. Суть его заключается в выведении сальдо денежного потока за определенный, расчетный период. Расчет ведется по формуле – чистые денежные поступления за период Х = Сх(Пх-Ох), где Сх- сумма за анализируемый период, Пх-приток денег за период х, а Ох- отток денег за период х. Проще говоря, это значение итоговых притоков денег, из которых вычитаются оттоки денег, за период х учитывая все оттоки и притоки. Оптимальным является группирование притоков и оттоков по источникам, чтобы после подсчета данных можно не только было назвать сумму денег в виде чистой прибыли, но и четко определить, какие факторы в проекте являются а) наиболее прибыльными, б) наименее прибыльными в) самоокупающимися. Согласно данным компании Лондон Консалтинг, данная формула используется, как основной инструмент анализа инвестиции с целью улучшенного и более выгодного ею управления.

На примере, предоставленном компанией Лондон Консалтинг, можно увидеть прикладное применение данной формулы. К примеру, оценивается чистая прибыль от вкладов в квартиру в Лондоне. Суммарный приток капитала по ней составляет 1 млн условных единиц (далее – у.е.), а отток – 750 тыс. у.е. Итого, чистый рост капитала составляет 250. Тыс. у.е. за период (допустим, год). Однако, оценивая расходы и доходы, их можно поделить на первые две группы по источнику- внешние, нерегулируемые (например, оплата ипотеки, как расход и прирост общей стоимости недвижимости, как доход). Прирост общей стоимости, к примеру, 750 тыс у.е., а оплата ипотеки – 500 тыс. у.е. Оплата арендаторами аренды, как доход- 250 тыс. у.е. , расходы на передачу средств, оплату посредников и ремонт объекта для его удорожания- 250 тыс. у.е. Последние две цифры относятся к внутренним, регулируемым факторам (прибыль от них можно получать, а можно не получать, также, как и нести или не нести эти расходы). Итого, понятно, что прибыль от аренды полностью покрывает все расходы и дает источник денег для ремонта объекта, что, в свою очередь, увеличит стоимость аренды и в момент, когда ремонт будет завершен а аренда подорожает, сумма ремонта и подорожания выйдут за рамки формулы и будут чистым доходом. Далее, вторая группа, на которую можно делить данные, это наличные (реальные деньги) и потенциальные деньги. Деньги, которыми платиться ипотека, ремонт и услуги посредников, т.е. 750 тыс. у.е. – это реальные деньги. Деньги, которыми получается оплата от арендаторов, тоже реальные деньги. Соответственно, 750-250=500 тыс. у.е - это сумма реальных денег, которые инвестор должен отдать (иметь), чтобы получить 750 тыс. потенциальной (т.е. той, которую можно получить потом, при продаже объекта в данном случае) прибыли. Показатель итоговой потенциальной прибыльности приведенного в пример проекта, т.е. индекс его прибыльности, составляет 1.5, что с головой оправдывает его, как место для вклада средств ( номиналом хорошего вклада принято считать индекс 1.2, выше – лучше).

Говоря о более прибыльных вложениях, можно рассмотреть схему инвестиции в новостройки, которые способны приносить более 50% рентабельности в год. Для этого необходимо рассмотреть инвестиционные возможности новостроек – они дают около 10% прироста общей стоимости за 1 год при необходимом взносе в 20%. К примеру, квартира стоимостью в £1 млн. принесет около £100.000 в год при £200.000 первичном взносе, что составит 50% рентабельности или 100% окупаемость вклада всего за 2 года.

Индекс доходности инвестиций и его расчет

Индекс доходности инвестиций и его расчет

Индекс доходности инвестиций, расчет рентабельности любого проекта, оценка его финансовой прочности, прогнозирование роста прибыли и отбор инвестиционного портфеля – это обязательные для любого инвестора умения. Если вкладчик не планирует проводить вливания средств в рамках дарения их третьим лицам без гарантий или с неоправданными рисками – ему просто необходимо научиться считать потенциальную прибыль не со слов того, кто просит вложить деньги в его проект, а исходя из математических формул, которые более трезво оценят потенциальную прибыль и риски. Индекс доходности инвестиций имеет несколько международных формулировок, в зависимости от глубины изучения вопроса и может быть подсчитан достаточно просто.

Как посчитать доходность инвестиций и вывести ее индекс?

Индекс доходности инвестиций – это широкое понятие, которое показывает сразу несколько сторон потенциального вклада. Математическое значение индекса стоит понимать, как показатель соотношения двух и более величин, выводящий определенные свойства одной или более из них. С помощью выведения индекса доходности инвестиций можно проанализировать объект для вкладов на предмет его убыточности, сравнить прирост прибыли и принять правильное решение по вкладам.

Наиболее простой формулой выведения индекса доходности инвестиций является соотношение чистого дисконтированного дохода на определенный момент и расходов на инвестиции, в том числе и тела вклада. Иными словами это Доходы/Расходы за определенный период. Это является общей формулой, которая показывает суть индекса прибыльности инвестиций. Говоря еще проще, если данная цифра выше единицы - проект принято считать рентабельным и он рассматривается вкладчиками, если же цифра 1 и менее – он убыточен в любом случае. Именно единица является международной принятой точкой безубыточности проекта, очень многие фирмы начинают свою деятельность, предоставив управлению именно такой индекс. Имея определенную расстановку доходов и расходов, которые приводят к нулевому капиталу – т.е. равны, ( индекс 1), можно увеличить конкретные статьи доходов или урезать расходы средств, тем самым создав прибыль. Практическое применение индекса доходности инвестиций – определение конкретного факта прибыльности проекта, а также получение данных для поиска возможностей поднятия прибыли.

Разобрать на примере упрощенной формулы индекса доходности инвестиций понятный пример – одно из ключевых мероприятий в пути к пониманию азов аналитики вкладов. К примеру, для инвестирования в недвижимость определенного города необходим один миллион условных единиц. Прогнозируемая минимальная прибыль через 5 лет удержания вкладов составляет 50%. Из них 5% придется отдать в виде налога, еще 5% - для оплаты ухода за недвижимостью, земельных и прочих налогов, коммунальных услуг объекта в режиме простоя. Итого, итоговая прибыль составит 50%-5%-5%=40%, или 1.4 миллиона условных единиц будет получено на руки. 1.4/1=1.4 – именно эта цифра является простым общим индексом доходности инвестиции на данном примере.

О чем говорит и какой бывает индекс прибыли от инвестиции

На вышеуказанном примере выведения индекса прибыльности инвестиции, который равен 1.4 (индекс не имеет единиц измерения, так как он – условное понятие), показывает, что проект – прибыльный. Если копнуть немного глубже, он доказывает, что, при прочих равных обстоятельствах ( верном понимании суммы налогов и расходов на удержание инвестиционной недвижимости, верном понимании суммы годичного прироста стоимости и т.д.) проект является стабильным в течение указанного срока. Это говорит о том, что вклады в аналогичные проекты, а также сумма, вложенная в этот, является полностью ликвидной, не подвергается рискам и т.д. Процесс формирования данного индекса очень чувствительный к тому, насколько верно проанализированы расходы, показатели возможного минимального дохода - тут стоит обратиться к специалистам и при серьёзной разнице между реальными данными и теми, что предлагает приемщик вкладов, задуматься о целесообразности сотрудничества с ним.

На основе аналитики актуальных предложений рынка инвестиций можно подойти к более широкому пониманию понятия «индекс прибыльности инвестиций». Тут стоит включить формулу вида: Сумма за период х всех финансовых потоков в сфере операционной деятельности деленная на сумму всех финансовых потоков по инвестициям за этот же период. Соответственно, сумма всех потоков может быть представлена в виде уравнения сложения, где числителем будет прибыль за период, а знаменателем – расходы за период. Данная величина в периоде Хо должна стремиться к единице, как крайний факт – достигать ее. Это очень важно проверить – иначе возникает сомнение в правдивости данных от приемщика вкладов или возможна ошибка в расчетах.

Как и где применять индекс прибыльности инвестиций

Индекс прибыльности инвестиций, согласно данных компании Лондон Консалтинг, является одним из самых универсальных и простых инструментов управления и оценки вкладов. За счет того, что для его подсчета используется минимальное количество критических факторов, он, однако, имеет ряд погрешностей, потому и принятых упреждений.

Лондон Консалтинг озвучила индекс прибыльности инвестиций «1.2» как стартовый, ниже которого неопытному инвестору не стоит ввязываться в проект. Компания отмечает, что для мировой аналитики данный индекс является «хорошим», если выше 1, однако, он не учитывает десятки мелких факторов, которые могут увести прибыль в отрицательное поле, особенно при отсутствии умения оперировать вкладами. Индекс 1.2, в свою очередь, гарантирует простоту управления вкладами – он дает определенный запас % прибыльности, который позволит оплатить внешние факторы риска и расходы, не учтенные в формировании индекса.

Примерами таких факторов являются, на примере недвижимости в Лондоне, разовые комиссии за перевод средств от банка и обслуживание счета, мелкий ремонт объекта, разовая оплата всевозможных налогов и сборов, отклонения на несколько 0.1% от прогнозируемого прироста стоимости – все это фиксируется и окупается тем упреждением в индексации, которое дано в индексе доходности инвестиций 1.2. Правильно выбранное упреждение и запас прибыльности проекта – это ключ к выгодным вкладам, особенно, если планируется удерживать вклады в состоянии инвестиции 5 лет и более ( больший запас даст большую прибыль, при прочих равных).

Однако, для правильного управления инвестициями, не говоря уже про учет рисков и работу с ними, увеличение прибыльности внутренними факторами и мероприятиями, стоит обратиться к специалистам, которые могли бы правильно провести прогноз инвестиции и вывести верный индекс доходности инвестиций. Только специалисты, да и то не все, могут вывести точный индекс, а также дополнить его рекомендациями по текущему капиталу, источникам прибыли и расходов – именно эти данные, которые вместе со специалистами могут быть устранены или увеличены, по необходимости, актуализируют аналитику вкладов, как таковую.

Инструменты инвестиций – недвижимость как наиболее безрисковый объект для капиталовложений

Инструменты инвестиций – недвижимость как наиболее безрисковый объект для капиталовложений

Инструменты инвестиций, рентабельные сектора для вложений, оценка инвестиционных рисков, потенциальная прибыль вкладчика, доходные рынки – информация об основных инвестиционных объектах является главной при совершении капиталовложений. Анализ специфики инвестирования в конкретный объект, оценка рентабельности и рисков, позволят осуществить безрисковую инвестицию с быстрым возвратом капиталов.

Основные типы инвестиционных инструментов и их преимущества

Инструменты инвестиций фактически являются объектами, в которые вкладывают капиталы. То есть, это объекты, которые приносят чистую прибыль, покрывая расходы за определенный период владения активом. Все инструменты относятся к трем основным секторам, в числе которых:

  • Финансовый сектор. Финансовый инвестиционный сектор формируют следующие инструменты (объекты): кредиты, инвестиции через ПИФы, лизинг;
  • Спекулятивный сектор. Инвестор, осуществляющий вложение в спекулятивный объект, получает чистую прибыль за счет изменения цен на валютном или фондовом рынке. Основными объектами спекулятивного сектора выступают: облигации, ценные бумаги, акции, валюта, драгоценные металлы и т.д.;
  • Реальный сектор. Инструменты инвестиций в данном случае могут быть как материального плана (жилищное строительство, вторичная жилая или коммерческая недвижимость, земельные участки), так и нематериального (человеческий капитал, научные проекты, образование и т.д.).

Финансовые и спекулятивные инвестиционные объекты способны быть высокорентабельными. Они также способны в краткий период окупить расходы, дав чистую прибыль. Однако инвесторам следует помнить, что чем выше рентабельность объекта, тем больше рисков несет вложение. В частности финансовые и спекулятивные инструменты инвестиций подвержены макроэкономическим (наименее прогнозируемым) рискам. Они связаны с резкими колебаниями на валютном и фондовом рынках.

Инвестиции в реальные объекты, такие как первичная и вторичная недвижимость – это наименее рисковый тип вложений, так как рентабельность формируется под воздействуем хорошо прогнозируемых факторов. Именно поэтому основные потоки инвестиций направляют в сектор вторичной недвижимости или жилищное строительство (новостройки).

Если вкладчик избирает недвижимость как основной инструмент инвестиций, то он должен оценить региональную ситуацию на конкретном рынке. При выборе рынка следует руководствоваться следующими правилами:

  • Выбирать регион с низкой инфляцией. Инфляция сокращает покупательную способность валюты – чем выше индекс инфляции, тем менее доходной будет являться инвестиция. Наименьший показатель инфляции характерен для Великобритании (до 2% за год) и это на фоне практически полностью отсутствующей девальвации фунтов стерлингов;
  • Выбирать регион с высоким спросом. Такие инструменты инвестиций как недвижимость и строительство сильно зависят от спроса, в частности, спрос влияет на темпы роста цен, на ликвидность, период окупаемости и общую рентабельность. В странах СНГ на фоне инфляции, стагнации рынка и девальвации валюты наблюдается резкое сокращение спроса, в результате чего недвижимость растет в цене всего на 5% в год. Максимальный спрос, который зафиксировали аналитики, характерен для рынка Лондона – более 12,1 покупателя. В результате этого период окупаемости вложений сокращается до 1-2 лет;
  • Выбирать регион с быстрыми темпами роста цен. В среднем в мире недвижимость дорожает на 7% в год. Интерактивные опросы за 2014 год показали, что преобладающее большинство иностранцев (свыше 67%) признало недвижимость Лондона самым рентабельным инвестиционным объектом. Данный инструмент инвестиций в среднем растет в цене на 10%-12% (в элитном сегменте), новостройки при этом дорожают на 9% в год, против 7% на других рынках Европы.

Учитывая благоприятную ситуацию на рынке первичной и вторичной недвижимости Лондона, становится понятным, почему основные потоки вложений поступают в новостройки и вторичную недвижимость британской столицы. Этот инструмент инвестиций избирают вкладчики из 52-х государств, при этом более 67% из них вкладывается в элитную недвижимость ценой в £5,000,000-£7,000,000. Объемы иностранных вложений в новостройки еще выше – в первичную недвижимость поступает более 88% всех вложений. В частности, объемы русских инвестиций в новостройки Лондона превысили £109,400,000 за последний год.

Выбирая новостройки в качестве основного инструмента инвестиций, русскоговорящие вкладчики из стран СНГ обращаются за поддержкой к консалтинговым компаниям. В частности, резко возрос спрос на услуги по продаже недвижимости в Лондоне у такого агентства как Лондон Консалтинг. Данное агентство специализируется на продажах высоколиквидных квартир в новостройках инвесторам из Украины, РФ, Азербайджана, Казахстана и прочих стран СНГ. Специалисты компании, на основании роста числа своих продаж, отмечают, что к 2015 году спрос на первичную недвижимость Лондона у соотечественников возрастет на 5%.

Характерно, что инвесторы из СНГ ориентируются на высоколиквидную первичную недвижимость, расположенную в таких районах как Найтсбридж, Кенсингтон, Белгравия, Мэйфер, Челси, Вестминстер, Сити, Ноттинг Хилл и т.д. Стоимость объектов в данном случае может превышать £60,000 за квадратный метр, однако все расходы покрывает прирост капитала (около 10%-12% за год), что способствует быстрой окупаемости.

Новостройки Лондона как основной инвестиционный инструмент – доходность, риски, ликвидные объекты

Вкладываясь в такие инструменты инвестиций как новостройки Лондона, покупатели могут получить оптимальное соотношение рентабельности, сроков окупаемости и экономии на вложениях. Уровень доходности можно оценить на простой схеме. К примеру, инвестор покупает квартиру на начальном этапе возведения новостройки (off-plan). Для этого он выплачивает 10% средств, которые идут на депозит для резервации квартиры. Далее инвестор осуществит перепродажу недвижимости, дорожающую, к примеру, на 9% за год. Таким образом, годовой доход вкладчика составит 9/10=90%.

Высокая доходность – не единственное, что делает данный инструмент инвестиций привлекательным для вкладчиков. Среди других причин, способствующих росту спроса на новостройки, можно назвать:

  • Возможность покупки на среднесрочный и долгосрочный период. В первом случае инвестор покупает объект на первом этапе строительства и перепродает его в конечной фазе возведения. В этом случае чистый доход будет зависеть от сроков стройки, за которую подорожает недвижимость. При долгосрочных вложениях инвестор получит чистый доход от сдачи квартиры в аренду. Для этого он изначально выплачивает депозит (10%-20% от цены объекта), затем с финансовым плечом оплачивает остальные 80% стоимости, то есть, без учета ценовых повышений. Таким образом, как среднесрочные, так и долгосрочные сделки являются максимально экономичными;
  • Экономия на налогах. Сделка с покупкой квартиры в комплексе, который не сдан в эксплуатацию, не будет облагаться Гербовым сбором (ставка – от 1% до 5%), при условии, что объект будет перепродан до сдачи новостройки в эксплуатацию;
  • Гарантии. Выбирая новостройку в качестве основного инвестиционного инструмента, вкладчик сможет получить 10-ть лет гарантии на объект от Национальной Комиссии по Жилищному Строительству;
  • Минимальный риск. Высокий спрос на новостройки формирует стабильное повышение цен. Аналитики от Jones Lang La Salle указывают, что к 2017 году новостройки в среднем возрастут в цене на 18%, при этом наиболее доходные объекты будут концентрироваться в таких районах как Баттерси, Сити, Мэйфер, Южный Кенсингтон и Вестминстер.

Офис в Лондоне

 

Офис

Понедельник - Пятница
9.00- 18.00
Суббота, Воскресенье - выходные

Онлайн поддержка - круглосуточно!

 

СМИ о нас