• London Consulting - строительная компания в Лондоне предоставляющая полный спектр консалтинговых услуг. У нас Вы найдете высокий сервис и индивидуальный подход. Мы работаем в следующих областях:
    • строительство и ремонт;
    • проектирование и дизайн;
    • покупка-продажа объектов под застройку;
    • инвестиционные программы;
    • юридические консультации;
    • консультации по кредитам;
    • консультации по налогообложению.

    И самое главное...
    Мы любим наших клиентов и дорожим ими!

Помощь в получении ВНЖ в Великобритании

Помощь в получении ВНЖ в Великобритании

«Постановления об изменениях в законе об иммиграции» являются основным положением, который регламентирует обязанности и права всех иностранцев в Англии и выдаче им вида на жительство. Нормативный акт был утвержден в 2003 году.

На сегодняшний день актуальным для соотечественников из России и стран СНГ является вопрос: позволяет ли владение недвижимостью в Великобритании рассчитывать на получение визовых льгот, права на ВНЖ или гражданство в стране? Нет, фактически законодательно такое право не предусмотрено. Однако практика подтверждает, что инвестиции в недвижимость существенно ускоряют процесс выдачи ВНЖ в Великобритании.

Первый шаг к получению ВНЖ – оформление визы в Англию

Для получения визы требуется обращаться в службы не ранее чем через три месяца до осуществления поездки. Официальным сайтом Англии, где можно подать прошение о выдаче визы является Visa4UK.

Процедура получения визы заключается в подготовке пакета документов:

  • Оформление анкеты-заявления;
  • Паспорт гражданина СНГ или РФ;
  • 3 фотографии 3,4x4,5 (цветных);
  • Заграничный паспорт сроком действия от 3-х месяцев;
  • Предоставление документов собственной финансовой состоятельности (выписки из банковских счетов, документы о «чистой» заработной плате за 6-ть последних месяцев и т.д.);
  • Справка с рабочего места, а также приглашение от британской компании, в которой будет оформляться трудоустройство (в случае оформления деловой визы).

Далее от лица потребуется оплата визового сбора, размер суммы будет зависеть от типа документа (студенческого, делового и т.д.). Обязательной процедурой в получении визы является сканирование отпечатков в визовом центре, так как британская виза является биометрическим документом. Оформление визы в среднем занимает около трех недель.

Действие визы предполагает срок выдачи на шесть месяцев, в том случае, если возникает оставаться в Англии, то после сроков прекращения действия визы необходимо вернуться в СНГ или России и обращаться за продлением. Такая мера допустима в случае, если изначально оформлялась многократная виза, если виза однократная, то требуется пожать пакет документом с заявлением на получение новой визы.

Пути получения ВНЖ в  Англии

В том случае, если лицу требуется получить разрешение на долгосрочное пребывание в Англии, необходимо оформлять вид на жительство. Альтернативой этому может стать оформление специальной резидентской визы leave to remain. Типы визы leave to remain:

  • Tier 1 – выдача осуществляется только высококвалифицированным специалистам. Для выдачи проводят бальную оценку, которая выстраивается на основании сферы деятельности лица, образования. Выдается также инвесторам;
  • Tier 2 – предусмотрена для специалистов «среднего ранга». Выдача осуществляется на основании приглашения компании, зарегистрированной в Британии;
  • Tier 3 – студенческая виза, которая выдается студентам, проходящим курс обучения в Англии. Сроки визы действуют на весь период учебы;
  • Tier 4 –для лиц от 18 до 30 лет, которые временно пребывают в стране по найму.

Иным вариантом получения резидентской визы является выдача документов через супруга и членов семьи, которые находятся в Лондоне. Однако наиболее быстрым  путем получения ВНЖ являются инвестиции в экономику Англии через приобретение недвижимости.

Средние сроки получения ПМЖ буду зависеть от типа резидентской визы:

  • Проживание до 5 лет в стране без права на ПМЖ, если лицо пребывает на территории по программе профессиональной иммиграции;
  • Проживание до 5 лет без права на ПМЖ при наличии семьи и родственников в Англии;
  • В случае женитьбы можно обрести право на ПМЖ после 2-х лет проживания на территории;
  • По визе инвестора потребуется пребывать в стране до 5 лет;
  • Пребывание на легальной основе по иным программам – до 10 лет без права на ПМЖ.

Затем проживающий имеет возможность оформить документ на постоянное проживание.

Помощь в получении ВНЖ

Чтобы иметь возможность получить вид на жительство посредством инвестирования экономики Англии, от инвестора потребуется наличие от  £1,000,000. Из них допустимо приобретение недвижимости в стране на сумму, не превышающую £250,000, остальной капитал вкладывается, например, в ценные бумаги: банковские, государственные и т.д. Законодательно не допускается приобретать акции тех компаний, которые заняты строительством недвижимых объектов. Не допускается также перевод этих средств на банковский счет или счет инвестиционной компании. Размещение инвестиционных средств не должно проходить через оффшорные фирмы. Также инвесторам запрещено вести всяческую трудовую активность по найму.

Получение статуса предпринимателя сроком на 1-н год обязывает инвестора периодически представлять отчеты о рентабельности и активности предприятия. Это позволит продлить статус сроком на 3 года. Таким образом, можно через 4-ре года получить ПМЖ в Англии. Законодательно предусмотрено сокращение срока ожидания ПМЖ в зависимости от размера инвестиций.

  • При инвестициях от £1,000,000 ожидание ПМЖ предусматривает 5 лет;
  • При внесении инвестиций в экономику на сумму от £5,000,000 – ПМЖ выдается через 3 года;
  • В случае внесения инвестиций от £10,000,000 ПМЖ можно получить после 2 лет проживания.

Постоянный вид на жительство в Англии

Indefinite Leave to Remain – статус, который дает возможность жить и трудоустраиваться в Англии без каких-либо ограничений, с возможностью выезда в любую из европейских стран без визы. Для получения разрешения в первую очередь необходимо заполнить анкету-заявление, далее оформляется пакет документов:

  • Действующий загранпаспорт;
  • Документы резидента, которые подтверждают, что соискатель прожил на территории Англии необходимое время;
  • Предоставление документов, которые указывают на родственные или супружеские связи (по затребованию).

Права на постоянное место жительства подкрепляются специальной карточкой – permanent residence card. Она выдается бессрочно, однако требует обновления каждые 10-ть лет. После получения Indefinite Leave to Remain требуется один год проживания в новом статусе для возможности получить гражданство Англии.

Помощь экспертов в получении визы, ВНЖ и гражданства

Эксперты нашей компании занимаются вопросами недвижимости в Англии, иммиграционными проблемами всех клиентов из России и СНГ. При этом мы ведем партнерские отношения с многочисленными надежными банками Британии, брокерскими службами, благодаря чему наши клиенты реализуют комплекс своих задач. Мы готовы оказать содействие:

  • В получении визы в максимально краткие сроки. Помощь в получении визы инвестора, визы предпринимателя или визы иностранного предпринимателя.
  • Информирование о различных путях получения ВНЖ и дальнейшего гражданства (путем инвестиций в недвижимость и т.д.).
  • Информирование о легальных стратегиях по сокращению ожидания ВНЖ.
  • Информирование о способах получения последующего гражданства в Англии.
  • Сопровождение в составлении заявки соискателя на ВНЖ, подбор требуемого пакета документов.
  • Подбор банков или брокерских компаний для выдачи ипотечных кредитов, если преследуется цель получения визы инвестора.

Наши эксперты окажут комплексное сопровождение: информационное, юридическое, практическое на любом из этапов сотрудничества. Благодаря этому клиенты оформят ВНЖ на оптимально выгодных для себя условиях и в краткие сроки.

Как в Англии подсчитывается площадь жилья?

Каждый человек, который хотя-бы раз сталкивался с необходимостью приобретения жилой площади, знает, что при оформлении документов очень важно проконтролировать занесение туда квадратных метров жилого и нежилого сегмента дома или квартиры. От этого зависит налог на жилую площадь, оплата отопления, если оно оплачивается, исходя из площади жилья, а также масса других нюансов, влияющих на стоимость содержания дома или даже цену, за которую его можно продать. Англия не является исключением, в ней вопрос налогов и регистрации жилой площади рассматривается настолько важным, что даже в одном городе в разных районах эта цена может отличаться.

Как подсчитать площадь жилого помещения в Англии

Как в Англии подсчитывается площадь жильяПокупая дом или квартиру в Англии, стоит сразу обратить внимание на то, в какой сегмент недвижимости она входит, а также учесть район ее расположения. От того, насколько дом велик и дорог, входил ли он в состав новостройки, стоит особняком или является бюджетным жильем, которое переоборудовано из складского помещения в промышленных регионах, зависит оплата жилища в месяц, а также при покупке. Логика властей Великобритании понятна – если человек может отдать 2-3 миллиона за дом с голыми стенами, он с тем же успехом может отдать пару сотен тысяч в виде единоразового налога, а также платить более серьёзные суммы, чем тот, кто от нужды переехал из центральных районов в те районы города, которые были переоборудованы из складов.

До того момента, как совершить покупку, стоит уточнить для себя, какие именно факторы влияют на тот базовый налог в 22 фунта на квадратный метр недвижимости, который включает электричество и воду. Да, именно такой метод подсчета коммунальных платежей наиболее популярен в Англии, так как это просто и позволяет устранить необходимость приобретения счетчиков – квартира может сдаваться в аренду без проблем. Еще десять или более лет назад в больших городах стала гигантскими темпами подниматься цена на землю. Это сильно ударило по карману строительных компаний, которые, особенно наиболее крупные из них, начали переходить на высотные здания, дабы каждый квадратный метр земли превратился в сотни квадратных метров продаваемой жилой площади. В современных новостройках квартиры расположены так, чтобы жилая площадь, которая, собственно, и приносит доход со стройки, занимала как можно больше площади дома, даже чердачные технические помещения сейчас видоизменили, назвав пентхаусами и продавая их в тридорого.

Жилая площадь квартиры подсчитывается при сдаче объекта в эксплуатацию, цифра, которая отражает реальные квадратные метры и план, вносится в ряд документов, которые позднее будут передаваться из рук старых хозяев или застройщиков, в руки новых, при этом, если планировка квартиры не меняется, площадь в документах останется той же самой. Эти документы заверяются в муниципальной службе, которая контролирует и облагает налогом каждую продажу квартиры или дома. Она же проверяет помещение, дабы правильно подсчитать муниципальный налог за квадратуру, начислить ежемесячные суммы за коммунальные услуги, а также проконтролировать законность всех пристроек, надстроек и других изменений размера помещения.

Фактически, клиент, который покупает жилое помещение, считать его квадратуру не должен. Это уже сделано за него, еще при постройке, иначе государственная служба бы не закрыла проект строительства и предыдущий хозяин имел бы уйму проблем с законом. Однако, именно тут всплывают хитрые нюансы, о которых знают только те компании, которые работают с недвижимостью не первый год и знают аспекты регистрации квадратных метров.

Какие нюансы квадратуры нужно знать, чтобы верно рассчитать расходы исходя из площади недвижимости в Лондоне?

 

Площадь жилья в Англии

 

Во первых, ни для кого не секрет, что именно изменения внутри и снаружи дома ведут к тому, что жилая площадь увеличивается. Квартиры и дома не растут как грибы, 19кв.м. однушка, не подвергаясь ремонту, и через 20 лет будет иметь жилую площадь в 19 кв. м. Однако, если пристроить утепленный балкон, скажем, площадью в 6 кв. м., то, при продаже, а также по закону, нужно сразу добавлять его площадь к площади квартиры, соответственно, платить больше за коммунальные и муниципальный налог также вырастет. Это касается пристроек к частному дому, которые очень популярны сегодня, но многие редко осознают, что расходы на строительство повлияют на расходы на обслуживание дома.

Наиболее правильно и верно купить квартиру можно, если детально осмотреть план помещения, сравнить документированные квадратные метры с реальными, вплоть до замера новых пристроек метром. Это избавит от такого распространенного камня преткновения при оформлении собственности, как оплата за регистрацию новой планировки, а также позволит наиболее точно рассчитать оплаты за обслуживание и налог в месяц. Для этого, опытные компании советуют присутствовать при оформлении документов лично, или, еще лучше, попросить это сделать опытного юриста, которого не проведешь даже хитрыми уловками, которые, к сожалению, даже в цивилизованной Англии практикуют.

Кроме того, в современной столице Англии практикуют подход регистрации, при котором даже потенциально жилые площади учитываются, как фактически жилые – прихожие в старых домах, тамбуры и кладовые комнаты. Опытный юрист позволит дать возможность устранить лишние переплаты, оформляя их, как нежилые, никакая комиссия не докажет муниципалитету, что кладовая забитая хламом отапливается, а в сарае возле дома живут люди и он должен оплачиваться в виде налога. Отсутствие же юриста во время оформления собственности может привести к не очень приятным сюрпризам в квитанциях к оплате, которые приходят каждый месяц.

Кто может помочь с оформлением и подсчетом квадратных метров недвижимости в Англии?

Ежедневно проводя сделки, оказывая посильную а порой и титаническую помощь нашим клиентам, наша компания очень часто сталкивается с недобросовестной работой других компаний на рынке консультационных услуг. Особенно это касается частных предпринимателей-одиночек, которые обещают и озвучивают наименьшие из возможных налоги и тарифы, дабы сделка все таки состоялась, а, после ее заключения, клиент неприятно удивляется порой в два раза большим суммам.

Наша компания оказывает услуги посредников 24 часа в сутки, принимая заказы и ведя информирование в любой удобной форме – почта, скайп, социальные сети, телефон. Это позволяет дать максимум информации, а наш специалист совершает действительно целый комплекс работ. Он посещает объект, берет и проверяет план помещения на предмет оригинальности документа, с его копией идет в муниципальную службу и, пользуясь связями, просит посчитать суммы к ежемесячной выплате. Это позволит заранее искать работу и планировать траты семье, которая и без того несет траты титанического характера – покупает самую дорогую в мире недвижимость в Лондоне. Кроме этого, мы ведем переговоры с продавцами, помогаем быстро оформить документы, и, при необходимости, найти тех, кто будет снимать недвижимость в аренду, тем самым принося доходы нашим клиентам.

Регистрация прав на землю и виды земельных участков в Англии

Инвестиции в земельные участки Англии – особая область вложений, которая имеет преимущественно долгосрочную перспективу доходов. Тем не менее, многие русскоговорящие инвесторы избирают в качестве объектов вложений именно земельные участки Англии, поскольку такие инвестиции способны принести многомиллионные прибыли в ряде случаев. Для того чтобы знать, в какой земельный участок лучше вкладывать собственные капиталы, необходимо разбираться в существующих типах земельных участков. От типа земельного участка будет зависеть его стоимость и конкурентоспособность, а также объем получаемых дивидендов. Также соотечественникам из России и СНГ необходимо знать правовую основу, при которой инвестор вступает в права на землю.

Все земли делятся на три категории:

  • Земли, которые относятся к зоне застройки и имеют разрешение на строительство;
  • Земли, которые входят в зону строительства, не имеют разрешения на стройку, но в близкой или среднесрочной перспективе могут ее получить;
  • Земли, которые не входят в зону строительства.

Земля в АнглииЗнание подобной классификации очень важно для вкладчиков. С одной стороны тип земельного участка будет полностью обуславливать его стоимость. Так, например, приобретение стратегических земель – участков, которые не вошли в зону потенциальной застройки, потребуют наименьших инвестиционных затрат. Вкладываясь в данные территории уже сейчас, можно рассчитывать на долгосрочную перспективу о пересмотре этих земель и их вхождении в реестр к землям, которые попали в строительную зону. То есть, перепродажа участка с таким статусом позволит выручить дивиденды, превышающие затраты примерно в 20-ть раз.

Если изначально приобретать участок земли в Великобритании, который отнесен в зону потенциальной застройки, но на его территории не разрешено строительство. То через несколько лет можно добиться разрешения и перепродать эти земли на 80%. Дело в том, что земли, на которых официально разрешена стройка в режиме «здесь и сейчас», являются самыми дорогими, поскольку в Великобритании актуален резкий дефицит жилых объектов, который ограничивает спрос и инвестирование в экономику страны. Именно это влияет на ценообразование. Практика показывает, что русскоговорящим инвесторам, которые решили вложить средства в землю, лучше ориентироваться на покупку земли со среднесрочной и долгосрочной перспективой, а не на те участки, строительство на которых разрешено уже сейчас. Это позволяет выручать миллионы на ценовой разнице.

Наиболее ликвидными и конкурентоспособными земельными участками в Англии являются земли в Лондоне. Там уже сейчас отведены огромные территории под строительство в районе Old Oak Common в Западном Лондоне, которые простираются на 700 гектаров, а также земли в Docklands. Это свидетельствует в пользу реформации, проведенной в 2005 году, когда в действие вступил указ о пересмотре и выдаче земель под застройку каждые 3-5 лет. Однако покупка земельных участков в Лондоне затруднена, поскольку Департамент Планирования не готов отдавать под застройку, так называемые, исторические территории, которые сконцентрированы именно в Лондоне. Поэтому наиболее простым решением является инвестиция в земельные участки в пригородной зоне столицы. В момент реализации операции необходимо учитывать общую инфраструктуру области, где располагается земля, близость стратегически важных объектов: шоссе, железных дорог, учебных заведений и т.д., а также анализировать перспективы градостроительства. Это поможет приобрести земельный участок с максимальной конкурентоспособностью, спрос на который будет всегда поддерживаться и сохраняться.

Другим важнейшим вопросом является  правовая основа, согласно которой происходит регистрация права на владение землей в Великобритании.

Специфика регистрации права владения земельными участками в Англии

Парадоксально, но единственным собственником земли в Англии является королевская семья. Однако в Великобритании существуют и другие участники правоотношений, связанных с землей. При этом законодательно предусматриваются различные формы этих правоотношений. При ряде условий они допускают владение, распоряжение и пользование участками (estate in land).
Основным нормативным актом земельного права в Англии является закон, выпущенный в 1925 году – «О регистрации прав на земельные участки». Именно тогда произвелась систематизация предыдущих средневековых законодательных актов и их реформация под современные условия правоотношений.

Закон регламентирует два типа прав на земельные участки:

  • Право собственности freehold (estate in free simple);
  • Взятие земли в аренду на фиксированный срок – leasehold (estate for a term of years).

Законодательством также регламентируются обременение участка земли обязательствами и правами третьих лиц и собственника.

Впервые порядок процедуры регистрации прав владения земельными участками в Англии ввелся при выпуске земельных законов от 1862 и 1875 годов. Характерно, что лица, вступающие в правовые земельные отношения, не обязывались официально регистрировать права на территории. После выпуска закона «О порядке передачи прав на земельные участки» изданном в 1897 году, процедура регистрации стала обязательным условием земельных правоотношений исключительно в Лондоне. Но утвержденный закон про порядок и процедуру регистрации, выпущенный в 1925 году, распространился на все земли Великобритании.

При этом лишь в 1990 году официальная регистрация перехода права владения землей или при получении земельного участка, стала обязательной процедурой. Согласно нормативным актам, регистрации стал подлежать переход права собственности на земельные территории.  Закон, изданный в 1990 году, также стал регулировать земельные правоотношения на условиях leasehold. Поэтому регистрации подлежала передача прав на земельные участки, которые арендовались на срок свыше 21 года, а также правоотношения, в которых была переуступка прав аренды.

Незнание подобных формальностей может привести к тому, что сделка о покупки земельного участка законодательно признается недействительной. Поэтому регистрация является обязательным основанием для пользования землей или для ее перепродажи.

Земля

 

Реформация Закона «О регистрации прав на земельные участки» в Англии

Закон The Land Registration Act – главный закон о регистрации права на владение землей в Великобритании, был издан в 2002 году. С момент его появления и вступления в силу, он претерпел ряд поправок и реформаций. Прежде всего, это касается создания электронного реестра прав на владения землей в Англии. Электронный реестр представляет собой общую электронную базу, благодаря которой становится возможным переход и оформление права на уже зарегистрированную землю в «онлайн-режиме». Данная база создавалась Комитетом по законотворчеству и Реестру права на владения землей. Фактически, для иностранных инвесторов данная возможность является оптимальной, поскольку она устраняет необходимость личного присутствия на территории Великобритании.

Процесс оформления документов, а также вся процедура земельной регистрации происходит одновременно. Процесс инициируется инвестором, то есть лицом, которое желает получить официальное свидетельство на свои права. Электронный реестр поддерживает возможность произведения передачи прав к другому лицу на земельные территории. Ныне утверждаются единые правила, которые помогут регулировать дистанционные сделки на покупку земли или ее передачу другим лицам.

Помимо данных новшества в законопроектах, также предусмотрены другие инновации, расширяющие обязательства о регистрации прав на землю. В первую очередь, при приобретении земельного участках на правах leasehold, снижен порог срока аренды, который подлежит регистрации. Так, если до настоящего момента возникала необходимость регистрировать земли и права на них, при условии оформления аренды сроком свыше 21 года, то теперь возникает необходимость регистрации прав при аренде, оформленной на 7-мь лет.

Также подверглись изменению преимущественные права собственности. Ранее к числу преимущественных прав относились долевые права, типы обременений, права распоряжения, владения и пользования. Это создавало сложности в учете оборота земельных участков и делало сделки «непрозрачными».

Поправка к закону, вынесенная в 2002 году постановила, что в случае отсутствия соответствующих записей в реестре, собственник земли является обладателем земли без обременений. Также поправка регламентирует порядок очередности прав сторон на землю. Фактически, подобные меры позволяют полностью контролировать земельные правоотношения, поэтому иностранные инвесторы страхуются от рисков вступления в нелегальные сделки. Также подобные реформы приводят к полному контролю над земельными участками, благодаря чему устраняется «теневые» денежные обороты в стране.

Перспективы инвестиций в земельные участки Великобритании

Столь урегулированное земельное правоотношение является собой гарант для иностранных инвесторов. Однако перспективность инвестиций достигается фактом получения дивидендов, к чему и стремятся в конечном итоге все вкладчики, вступающие в права на земельные территории в стране.

Ныне в Великобритании существует тенденция растущего спроса на жилые объекты, при этом спрос не в состоянии покрыть предложения жилого фонда страны. Ввиду этого формируется дефицит, который и служит поддержанием стоимости земельных участков, более того, цена их дает в среднем около 6% годового прироста, подорожание земли, на которой разрешена стройка, происходит еще более интенсивно. Согласно данным, строительство жилых объектов в Великобритании сократилось на 60% в сравнении с показателями за 1960 год, когда строительство велось максимально активно. Ввиду этого земли в Англии являются ликвидным объектом для инвестиций. Также приводятся данные о том, что дефицит на сегодняшний день равен 50, 000 жилых домов. Поэтому уже сейчас формируется тенденция перепродажи земли на выгодных основаниях при учете ценового роста.

Другим преимуществом, которые дают инвестиции в земельные участки Великобритании, является вложение в земли с долгосрочной перспективой вхождения в потенциальную зону застройки. Средняя стоимость таких земель в Англии составляет всего-навсего 14 фунтов за квадратный метр. В момент, когда эти земли перейдут в зону потенциальной застройки, их можно будет перепродать по средней цене 198 фунтов за квадратный метр. Но, если дождаться периода, когда на землю выдадут разрешение о строительстве, то перепродажу можно осуществить по цене около 247 фунтов. Соответственно, разница между 14-тью и 247-ю фунтами колоссальная. От инвестора требуется только отслеживать земельные реестры, когда приобретенный им земельный участок будет поставлен в очередь на возможность застройки. Перепродажа позволит получить «чистый» доход.

Перспективным для русскоговорящих инвесторов также является тот факт, что планы по распределению земли теперь пересматриваются каждые 3-5 лет. Это дает ориентировочные сроки перспективы получения максимальной прибыли от перепродажи. В целом, законодательная система владения правом на землю очень лояльна, поскольку даже приобретение земли на правах leasehold – на правах аренды, дает возможность распоряжаться землей, перепродавая ее, однако все сделки потребуется регистрировать.

Таким образом, инвестиции в земельные участки Великобритании – это безрисковое вложение, поскольку сформировавшийся дефицит всегда будет поддерживать ценовой прирост территории и высокую ликвидность объекта инвестиции.

Земля в Лондоне: типы земельных участков и перспектива инвестиций

Земля в Лондоне являет собой особый вид инвестиций, которые приобретают все больший спрос у русскоговорящих вкладчиков. При этом владельцу земельных участков доступно осуществление стройки с последующей перепродажей объекта недвижимости, возведенного на нем, либо же перепродажа пустого участка в момент пиковых ценовых показателей на землю. И в первом, и во втором случае инвестор может рассчитывать на гарантированную прибыль.

В контексте инвестиционных вкладов, земля в Лондоне и Великобритании классифицируется на типы:

  1. Земельные участки, имеющие разрешение на немедленное строительство, входящие в зону потенциальной застройки. Такие земельные участки потребуют наибольшего размера инвестиций, поскольку вкладчикам доступно строительство «здесь и сейчас».
  2. Земельные участки, входящие в зону потенциальной застройки, но не обладающие разрешением строительства. Предполагается, что в ближайшей перспективе произойдет рассмотрение выдачи разрешения. Стоимость таких земель в Англии будет меньше по отношению к первой категории земли, разница составит примерно 25%.
  3. Земельные участки, которые не входят в зону потенциальной застройки. Данные территории не обладают правом на строительство и не внесены в реестры о потенциальном строительстве.

При этом сроки перевода в статус «потенциально строительных мест» долгосрочные, однако преимуществом таких территорий является низкая стоимость.

Стратегическими землями Лондона называют земельные участки, которые не относятся к зоне потенциального строительства, но имеют определенный потенциал в долгосрочной или среднесрочной перспективе, быть переведенными в статус «для застройки». Подобные земельные участки в Лондоне располагаются в регионах, которые испытывают острый дефицит жилых объектов недвижимости. При этом они находятся поблизости от жилых массивов и спальных районов. Как правило, такие земельные территории в Лондоне отводят под благоустройство возведенных жилых комплексов: для строительства дорог, проведения водных, электрических или газовых сетей и прочих коммуникаций.

Земля в Лондоне

Та земля, которая зачисленная в реестрах, как потенциально доступная для строительства, стоит около 80-75% от стоимости земельных участков, на которых разрешена стройка. Она же имеет стоимость в 20 раз выше, чем земля, которая не вошла в зону потенциального строительства. На конкретном примере это выглядит следующим образом. Земельные наделы вблизи межрегионального города Рондс, стоят около £14 за квадратный метр – это земли, которые являются стратегическими, не обладают потенциалом строительства. В это же время, земельные участки с правом возможной застройки будут обходиться около £198 за один квадратный метр. Земли, в которых уже сейчас разрешены строительные работы, предлагаются в среднем по £247 за квадратный метр.

Интенсивный рост населения, вызванный обильным притоком иммигрантом, растущая численность семейных хозяйств, создают ситуацию увеличения спроса на жилье. И это на фоне сокращения строительства, которое на момент 2014 года соответствует 60% по отношению к 1960-му году, когда в Англии наблюдалась пиковая строительная активность.

Поэтому подобный ценовой разброс на земли обусловлен, прежде всего, дефицитом предложений жилого фонда. Директор Девелоперских Компаний John Slaughter комментировал данную ситуацию, заявив, что дефицит домов на сегодняшний день равен 50 000. Подобная ситуация объективно ограничивает удовлетворение спроса на жилье. Ввиду растущего дефицита, муниципальные власти проводят политику выдачи большего количества земельных участков под застройку, все большее количество земельных территорий попадает в реестр потенциальной застройки.

Ныне рассмотрением проблемы задержки выделения и распределения земель под строительство занимается британский экономист Kate Barker. В ее компетенцию входит пересмотр границ земельных территорий, так называемого, Зеленого пояса – Green Belt. Именно эти земельные участки будут в первую очередь включены в зону потенциального строительства. К настоящему моменту неприкасаемые земли зеленого пояса начали выделять под застройку, размер дачи составил около 60%.

Для иностранных инвесторов это означает фактический шанс приобретения земель, которые обладают статусом «не входят в потенциальную зону строительства» на 65% дешевле, если приобрести земли сейчас. Потому как в ближайшее время эти обширные территории попадут под категорию потенциального строительства, что означает подорожание в 20-ть раз.

Последняя реформация, проведенная правительством, касается системы планирования и распределения земель, которые будут в первую очередь переведены в статус потенциального строительства. Данная система теперь стала более гибкой, поскольку решения об отведении земель под строительство законодательно обязаны пересматривать каждые 3-5 лет.

Тем не менее, ситуация, когда инвесторы должны рассчитывать на среднесрочную и долгосрочную перспективу получения дивидендов сохранилась. Однако неопределенные сроки перенесения земельных участков из долгосрочной категории в среднесрочную, рождают возможность покупки земельных участков буквально в 20 раз дешевле. И дают гарантии на получение многомиллионной прибыли от перепродажи в момент, когда земельный участок получит разрешение на строительство. Поэтому оптимальным вариантом для русскоговорящих инвесторов является покупка земель, которые попали в зону потенциального строительства, но не получили официального разрешения на стройку. Участок же при этом следует выбирать с учетом планов по градостроительству, учетом перспективности района Лондона и прилегающих к нему территорий, с учетом инфраструктуры, которая уже действует на землях. Это позволит приобрести действительно ликвидную, конкурентоспособную землю, давая возможность выручить еще большие капиталы.

Коммерческая недвижимость Англии: объекты для оптимальной инвестиции

Коммерческая недвижимость Англии

 

Ключевая цель, которую преследуют русскоговорящие покупатели британской недвижимости – выгодные инвестиции. Подобное мнение разделяет 66,7% риэлторов, которые стали респондентами опроса от консалтинговых фирм. Согласно информации, представленной руководством Англии, с III квартала за 2008 год и по III квартала 2013 года, российские покупатели получили свыше 433 инвесторских визы в данную страну. Данный показатель является лидирующим среди активности инвесторов из-за рубежа. Поэтому российские покупатели опережают даже китайцев и американцев. Ключевым фактором, определяющим высокий интерес покупки недвижимости в Англии, является ограниченность предложений перед спросом, интенсивный ценовой прирост  и положительная динамика колебания цен на рынке.

Около 50% риэлторов отметили, что русскоговорящие инвесторы составляют львиную долю от покупателей коммерческой недвижимости. Наиболее часто избираемыми объектами выступают офисы, доходные дома, отели, хостелы, несколько реже избираются магазины. Инвесторы из СНГ и России ориентируются на доходность не меньше чем в 5-10% годовых. Особым спросом пользуется коммерческая недвижимость Великобритании со сформированным бизнесом.  Такой приоритет характерен для 83,3% респондентов, против 16,7% вкладчиков, готовых развивать предприятие самостоятельно после покупки коммерческого объекта.

Высокий интерес и спрос на коммерческие объекты поясняется большим годовым доходом, который могут выручить инвесторы, в сравнении с любым другим типом объектов жилого фонда Англии. Согласно последним аналитическим данным, средняя доходность от недвижимости этого класса приносит около 12,7% прибыли. Жилые объекты в центре, относящиеся к элитной категории, способны принести только около 10,6% капиталов.

В 2013 году проводились исследования консалтинговой компанией Knight Frank, IPD и Macrobond, целью которых стояло изучение совокупной доходности инвестиционных объектов:

  • Коммерческая недвижимость – 12,7%, показала лидирующий результат.
  • Элитные жилые объекты в центральном Лондоне – 10,6%.
  • Инвестиции в хеджевые фонды – 7,9%.
  • Вложение в акции FTSE 100 – 6,6%.
  • Приобретение облигаций BoA Merill Lynch Global Bond Index – 1,6% годового дохода.
  • Инвестиции в потребительские товары – 1,6%.
  • Отрицательный баланс на доходы получили инвестиции в акции, развивающегося рынка - -6,9%.

В этом случае аналитики указывают, что при вложениях в инвестиционную недвижимость необходимо учитывать не только на первичную ставку доходности, но также и на годовой прирост капиталов. Согласно подсчетам, произведенным в 2013 году, наибольшим совокупным доходом обладают офисы в Великобритании. Они же продемонстрировали самый интенсивный рост арендных ставок за год. Второе место занимают инвестиционные объекты по типу промышленных и складских зданий.

Ценовая динамика и изменения ставок доходности коммерческих объектов в Англии (данные 2013 года IV квартала – CBRE)

Тип объекта

Динамика ставок по аренде

Годовой прирост капитала

Ставка доходности

Совокупная доходность

Офисы

7,25%

16,55%

5,74%

22,29%

Торговые объекты

1,37%

7,42%

5,64%

13,06%

Складские и промышленные здания

0,40%

13,31%

6,72%

20,03%


Экономически более перспективными и развитыми считаются южные и восточные области Англии, по отношению к иным регионам страны. Поэтому вложение капиталов с целью инвестиций в объекты юго-восточных территорий являются менее рискованными. Главными условиями, которые позволяют застраховаться инвесторам при вложении в момент покупки коммерческого объекта, являются: заключение аренды сроком от 10 лет,  хорошие технические показатели объекта, учет оборота бизнеса арендатора, популярность территории. Наиболее доходными статистически являются центральные районы Лондона.

Покупка офисов: получение максимальной совокупной доходности при минимальных рисках

На момент 2013 года коммерческие объекты, представленные офисами, являлись наиболее доходными объектами в Англии. Это сказалось на активности зарубежных инвесторов, доля которых возросла с 23%, характерных для 2012 года, до 48% в 2013 году. Интерес спровоцирован увеличением спроса и потребностью открытия новых компаний, предприятий и фирм, что незамедлительно сказалось на повышении экономики Великобритании.

Высокую активность в приобретении офисных помещений показали русскоговорящие инвесторы, которые не игнорируют правила успешной покупки на правах Leasehold офисов. Безрисковой сделкой является обращение к обладателю объекта с известным именем и репутацией. Сроки заключения аренды должны составлять от 7 лет минимум, но лучше ориентироваться на аренду от 10-ти лет. Учет месторасположения офисного здания, оптимальным для приобретения являются офисы с высокой проходимостью.

Экспертами рекомендуется приобретать коммерческие объекты «А+» класса. К таким относятся все высотные здания в центральных районах любого города, а также высотные здания вблизи достопримечательностей, культурно-общественных и образовательных мест. Инвестиции в покупку объекта класса «А» предполагают приобретение офиса в здании, как минимум с 5-тью этажами. Здание должно быть возведено не ранее 1980-го года. Инфраструктура здания должна включать вспомогательные объекты, такие как банки или кафе.

Для эффективной сделки на покупку офисного объекта следует учитывать офисный рынок, успешность которого подкрепляется стабильной и развитой экономикой области и трудовой ситуацией в регионе. Крупнейшим рынком, располагающим офисными объектами является Большой Манчестер. Экономические показатели определяют спрос на офисные помещения, их наполненность трудовыми кадрами и клиентами. Следовательно, это влияет на размер финансовых доходов от инвестиций. Аналитики Oxford Economics назвали тройку перспективных для инвестиций рынков офисной недвижимости в Англии в 2014 году. Среди них: Лондон, Южные и восточные области Великобритании, а также рынок Йоркшира и Хамберсайда. Экономическая ситуация и ситуация на офисных рынках в районе Восточного Мидленда, а также Северной Ирландии отличается сравнительно меньшими перспективами.

К ведущим офисным рынкам Англии относятся земли Темзы (весь Лондон с окрестностями магистрали M25, область Оксфорда). Рынки крупнейших  региональных мегаполисов: Абердин, Бристоль, Бирмингем, Лидс, Ливерпуль, Эдинбург, Глазго и Манчестер. На момент 2013 года средняя ставка доходности в крупных межрегиональных мегаполисах колебалась в диапазоне от 6 до 7%.

Аналитики Knight Frank и CBRE озвучили средние показатели ставок доходности за 2013 год офисных рынков:

  • Абердин – 6%;
  • Бирмингем – 5,75%;
  • Бристоль – 6,25%;
  • Глазго – 6%;
  • Кардифф – 6%;
  • Ливерпуль – 7,25%;
  • Лидс – 6%;
  • Манчестер – 5,75%;
  • Ньюкасл – 6,25%;
  • Саутгемптон – 7%;
  • Шеффилд – 6,50%;
  • Эдинбург -6%.

Согласно последним данным, озвученным Jones Lend LaSalle, тенденцией к повышению обладают арендные ставки в Лондоне – в Вест-Энде и Сити. В Меньшем объеме повышение затронуло Белфаст, Манчестер, Эдинбург, Ноттингем и Глазго. Согласно ближайшим прогнозам, составленным на 5-ть лет, аренда офисных помещений в Лондоне будет повышаться на 4,5% год.  Для региональных городов этот показатель в среднем составит 2,5%.

Подобные тенденции к повышению продиктованы дефицитом офисных помещений класса «А». Статистический срез за 2009 год и 2013 год показал, что число предложений в региональных городах сократилось буквально наполовину.

Вложение капиталов в офисные помещения Лондона являются менее рискованной операцией, чем приобретение офисов в межрегиональных городах. Оптимальными районами Лондона для инвестиций в офисные объекты являются Доклендс, Сити и район Вест-Энда. Согласно данным Savills, спрос на арендуемые офисные помещения в Лондоне 2013 года возрос на 45% по отношению к предыдущему году. Это максимальный показатель роста спроса, зафиксированный с момента 2010 года. Объемы инвестиций в офисные здания в районе Вест-Энда и Сити составили свыше £20 ,000,000, показав рекорд. Положительные тенденции также выражены в сокращении пустующих офисных площадей, сокращение в 2013 году равнялось 6%. Также в прошлом году на рынке офисной недвижимости зафиксировали подорожание на 20%. Составленные прогнозы на 5-ть лет указывают, что арендная ставка будет неуклонно расти в среднем на 3-6% ежегодно. В Сити в 2013 году зарегистрировали самый стабильный показатель арендной ставки, который весь год составлял 4,75% повышения.

Динамика цен и ставки доходности коммерческой недвижимости в Англии, %

Данные CBRE (IV квартал 2013)

Типы недвижимости Динамика арендных ставок Прирост капитала Ставки доходности Совокупная доходность (прирост капитала + ставка доходности)
Офисы 7,25 16,55 5,74 22,29
Торговая недвижимость 1,37 7,42 5,64 13,06
Промышленно-складские объекты 0,40 13,31 6,72 20,03

 

Торговая коммерческая недвижимость – продуктовые магазины

Аналитики консалтинговой компании Knight Frank в 2013 году озвучили сумму вложений в торговые объекты недвижимости. Показатели соответствуют  £10,300,000. Это означает, что вложения в торговую недвижимость в 2013 году  возросли на 51% по отношению к 2012 году. В область повышенного инвестиционного интереса попадают магазины на центральных улицах и вблизи площадей, а также крупные торговые центры.

Инвестиции в торговые объекты недвижимости доходны и выгодны, поскольку стоимость их строительства высока. Как правило, бюджет таких проектов предусматривает сотни тысяч, миллионы фунтов, то делает их конкурентоспособными. Для Великобритании характерно превышение спроса на торговые объекты над числом предложений, плюс, особенностью выступает продажа торговых объектов в off-market, то есть, без выпуска на открытый рынок.

Если в поле интересов попадает продуктов магазин, необходимо ориентироваться на объекты, расположенные в жилых и спальных районах, это обеспечит рентабельность бизнеса. Приобретение торговых центров в Англии осуществляется на условиях REIT. Суммы подобных сделок определяются миллионами. Так, в I квартале 2014 года самая бюджетная сделка консалтинговой компании Knight Frank была о продаже торгового центра по цене £9,500,000. Сделка осуществлялась в Уэльсе с доходностью в 10,5%. Самой дорогой операцией по продаже торгового коммерческого объекта Knight Frank выступала продажа торгового центра в Бирмингеме. Стоимость объекта равнялась £407,700,000, доходность центра соответствовала 5,25%.

Средний годовой доход для торговых центров колеблется в районе от 5 до 8,75%, колебания зависят от популярности и уровня посещаемости объекта. Более высокая наполняемость и спрос уменьшают риски и повышают доходность. Так, торговые объекты во вторичных и третичных зонах Англии способны приносить около 10-13% годовых. К данным торговым зонам относятся места, для которых не характерна высокая посещаемость. Престижные центральные улицы с большой проходимостью относятся к первичным торговым зонам, их доходность равна 5%. Одной из самых престижных торговых улиц в столице является Бонд-Стрит, тем не менее, объекты на ней приносят только 2,5% годового дохода, поскольку стоимость аренды за объект ежегодно растет. Согласно прогнозам, составленным Savills по февраль 2015 года, торговые помещения на Бонд-Стрит будут повышаться в цене на 15%, что соответствует £16,140 за квадратный метр.

Промышленно-складские помещения: оптимальное решение для начинающих инвесторов

Рынок промышленно-складских коммерческих объектов Англии предоставляет различные по габаритам и типам помещения. Поэтому спрос способны удовлетворить все зарубежные инвесторы. На сегодняшний день на рынке присутствуют склады с территорией, охватывающей свыше 50 тыс. квадратных метров, а также небольшие промышленные объекты с площадью в 250 квадратных метров.

Эксперты от Jones Land La Salle привели данные за 2013 год, в которых указывался рост спроса на промышленно-складские объекты в Англии в размере 28%. При этом характерна тенденция сокращения числа предложений на 17%. В данный сектор коммерческой недвижимости в 2013 году произвели инвестиции в размере £4,400,000. Характерно, что первоначальные ставки уровня доходности на складские и промышленные объекты выше, чем первичные ставки на офисы или торговые помещения.

Основным ориентиром, который служит успешной операции по покупке промышленно-складского объекта, является развитая промышленность и торговля в области. Такими областями выступают: Мидленд, Юго-Западная Великобритания и Юго-Восточные территории страны.

Популярные и безрисковые рынки для инвестиций в складские и промышленные объекты

Юго-Западная Великобритания

Эксетер, Бристоль, Суиндон, Плимут

Лондон

Чессингтон, Кеннинг Таун, Парк-Рояль, Хитроу, Кройдон

Юго-Восток Великобритании

Гиллфорд, Слау, Вест-Таррок, Базилдон, Дратфорд, Хай-Уиком

Восточная Великобритания

Норидж, Ханингтон, Питрборо, Ипсвич

Западные районы Мидленда

Ковентри, Бирмингем

Восточные районы Мидленда

Ноттингем, Лестер, Нортгемптон, Дерби

Северо-Западная Великобритания

Манчестер, Ливерпуль

Шотландия

Эдинбург, Абердин, Глазго

Уэльс

Суонси, Кардиф, Ньюпорт

 

В качестве объектов инвестиций оптимальными выступают современные складские помещения, выстроенные менее 10 лет назад. Их должны отличать хорошая оснащенность и расположение рядом со стратегически важными объектами инфраструктуры. При сроках аренды на объект свыше 20 лет, объект будет приносить более 5,75% годового дохода, при аренде на 10 лет – 6,75%, аренда на 5 лет способна дать 8% годового дохода в среднем.

Инвестиции в отели: безрисковые сделки в туристических регионах

Рынок гостиничной недвижимости, как никакой другой, подвержен колебаниям  от изменения экономики в стране. В период рецессии туристические и деловые поездки организовываются значительно реже, что влияет на наполненность отелей и общую их рентабельность. На момент 2014 года, спрос на отели и предложения рынка сбалансированы, ввиду этого подобные инвестиции являются выгодными.

В 2013 году в сегмент гостиничных объектов недвижимости, не входящих в территорию Лондона, иностранные инвесторы вложили £1,700,000,000. Данный показатель на 138% превысил показатели за 2012 год. Начиная с 2007 года, подобный показатель является максимальным. Общий объем инвестиций, учитывая вложения в лондонские гостиничные объекты, соответствует £3,900,000,000, что тоже является рекордным показателем. Ориентировочная средняя стоимость отелей начинается от £600,000.

Выбор оптимального отеля определяется числом туристов. В Англии региональными городами, где регистрируют максимальное количество туристов, являются: Лондон, Эдинбург, Озерный край, Уэст-Кантри на юго-западе Великобритании, а также Катсуолдс. Максимально рентабельными будут отели, расположенные вблизи центральных достопримечательностей, линий метро, железнодорожных станций.

Наименьшие риски своим вкладчикам принесут покупки отелей в гостиницах Эдинбурга и Лондона. На момент стагнации рынка в 2009 году, отельный рынок в этих областях наиболее стабильно переживали экономический спад. Столицу Англии ежегодно посещает свыше 15 млн. туристов. Это отражается на повышении спроса бронирования отельных номеров и их стоимость. Согласно данным от BNP Paribas, более 70% вкладчиков являлись зарубежные инвесторы.

Однако гостиничный рынок Великобритании не располагает качественными предложениями в достаточной мере, поэтому многие инвесторы анализируют рынок в течение года, иногда и больше, для подбора ликвидного и рентабельного объекта. В момент операции на покупку важно узнавать, почему данный объект выставляется на продажу (нерентабельность бизнеса, неправильное распределение финансовых средств, неумелое управление и т.д.), чтобы избежать рисков. Также необходимо изучить отчетность о доходах и тратах за последние 3 года. В том случае, если последние 9-ть месяцев объект приносил доход, то он является надежным для инвестиций. Важным моментом перед вложением капиталов в отель, является изучение градостроительства в данном регионе, а также анализ городского плана. Это снизит риски на покупку бизнеса, которому в дальнейшем могут навредить. В среднем инвесторы затрачивают около 4% годового оборота на содержание и управление бизнеса.

Медицинские объекты и резиденции для пенсионеров: покупка инвесторов, боящихся кризиса

Инвестор, вкладывающийся в резиденции для пенсионеров, объекты здравоохранения и медицинские комплексы, получает гарантию безрисковой сделки, поскольку экономические коллапсы не влияют на доходность данного сегмента.

Объектом интереса за последние годы у иностранных инвесторов становятся комплексы для пенсионеров. Наибольшее число  вложений поступило от американских инвесторов REIT, корпоративных вкладчиков из стран Ближнего Востока и азиатского южного региона. Перспективность таких инвестиций подтверждается аналитиками от Experian, которые прогнозируют к 2015 году увеличение числа пенсионеров на 85%.

Высокая доходность для медицинских объектов и резиденций для пенсионеров – еще одна отличительная особенность, на которую могут рассчитывать вкладчики. В среднем она составляет около 5,5-6%. Согласно статистике от Knight Frank, в Юно-Восточной Великобритании и Лондоне стоимость аренды заведений этого сегмента в среднем составляет £9,400-£9,850. Инвестиции в объекты, располагающиеся в зоне столицы – максимально безрисковые операции.
В случае приобретения апартаментов в резиденции для пенсионеров, инвестору гарантировано будет выплачиваться рентный доход на протяжении 10 лет. При условии, то комплекс сдается управляющей компанией в аренду. Инвестор также будет избавлен от необходимости выплачивать НДС – 20%, застройщик выкупит объект через 5-10 лет, что обеспечит инвестору доход в 10% при перепродаже.

Инвестиции в студенческое жилье: сделка с потенциалом

Альтернативным сегментом инвестиционных активов является приобретение студенческой недвижимости. На сегодняшний день она относится к промежуточному типу между жилой и коммерческой недвижимостью в Англии.

Наиболее успешные и доходные сделки проводятся в провинциальных областях с хорошим сообщением с учебным комплексом. Отличительная особенность студенческой недвижимости – демократичная стоимость с максимально высокой доходностью. Аналитики из Savills рекомендуют инвестировать капиталы в студенческие объекты в районе Бата, Бристоля, Кембриджа, Брайтона, Кардиффа, Сент-Эндрюса, Оксфорда и Эдинбурга. Поскольку именно для этих мест характерен большой приток студентов, обучающихся в близлежащих заведениях.

Однако на сегодняшний день крупнейшим и самым востребованным рынком данного сегмента является Лондон: только в центральных районах столицы обучается свыше 300 тыс. учеников-очников. Но, в выше представленных региональных городах спрос по отношению ко всей территории страны является максимальным.

Из информации аналитиков из Savills выходит, что средняя ставка на доходность от студенческой недвижимости составляет 6,3%. Однако в ряде случаев она достигает размера 12% годовых. Подобные показатели обуславливаются популярностью английского образования среди всех иностранцев мира, а также дефицитом предложений на общежития. Инвесторы, вложившиеся в студенческую недвижимость, имеют возможность сдавать объект непосредственно в пользование студентам, либо же сдавать его образовательным заведениям. Больший доход способна принести сдача в аренду жилья напрямую студентам.

Арендные ставки наиболее высоки в Лондоне, они достигают £900 в месяц за комнату с одним спальным местом. Например, аренда студенческих жилых объектов в Оксфорде, Брайтоне, Бристоле в среднем составляет £400 за месячное проживание.

Ключевыми факторами, которые влияют на успешность сделки, является необходимость проверки репутации застройщика. Также инвесторам важно проверять уровень доходности предыдущих объектов от конкретного застройщика. Оптимальными рынками, которые способны дать максимальный доход и быть рентабельными, являются пригородные территории Лондона, а также студенческие межрегиональные города, где наблюдается дефицит жилья и общежитий.

Офис в Лондоне

 

Офис

Понедельник - Пятница
9.00- 18.00
Суббота, Воскресенье - выходные

Онлайн поддержка - круглосуточно!

 

СМИ о нас