Оценка рисков инвестиций в новостройки – правила выбора безрисковых объектов

Оценка рисков инвестиций в новостройки – правила выбора безрисковых объектов

Оценка рисков инвестиций, факторы, увеличивающие риски, правила выбора безрисковых инвестиционных объектов, наиболее стабильные рынки – оценка рисков для вложенных капиталов является неотъемлемой частью инвестиционной деятельности. Учет всех факторов, которые влияют на изменение рентабельности, срок окупаемости и общую доходность, позволяют вложить капиталы в объекты, которые принесут гарантированную прибыль.

Оценка инвестиционных рисков в новостройки и факторы, снижающие их

В сектор жилищного строительства – новостройки, поступают наибольшие объемы инвестиционных капиталов в мире. Оценка рисков инвестиций при вложениях в новостройки учитывает многие факторы:

  • Общий инвестиционный климат в стране. В этом случае учитывается экономическое и финансовое положение (инфляция, девальвация), законодательное, политическое положение и т.д.;
  • Региональное состояние рынка. При оценке рисков инвестиций необходимо изучить спрос, сформированный на рынке первичной недвижимости, конкуренцию в строительном секторе. Это позволит выявить высокодоходные рынки, на которых предлагается ликвидная первичная недвижимость. Также необходимо проанализировать тенденцию ценовых приростов на недвижимость в конкретном регионе, в том числе и в кризисные периоды – это позволит определить, является ли рост цен стихийным или тенденция прироста капитала сформирована давно и является стабильной;
  • Характеристики самого инвестиционного объекта. Оценка рисков инвестиций должна включать анализ объекта инвестирования, то есть, кем финансируется строительство, в каком объеме и т.д. Это позволит отсеять проекты новостроек, которые могут быть «заморожены» в ходе возведения в результате отсутствия финансирования (кредитования).

После сбора всех этих данных оценка рисков инвестиций в новостройки предполагает использование рейтинговых показателей, например, индексного показателя, базальной оценки, метода расстояния и т.д. Главным методом, который способствует снижению риска для вложенных капиталов, является метод диверсификации (распределения) финансовых вложений в несколько инвестиционных объектов. Так, покупка квартиры в новостройке осуществляется поэтапно и предполагает изначальную выплату депозита, который составляет около 20% от общей цены квартиры. Ввиду этого инвестор может оплатить несколько депозитов, резервирующих квартиры, в различных новостройках, минимизировав, тем самым, риск стагнации, риск падения темпов роста цен и т.д.

Оценка рисков инвестиций, которую проводили аналитики ведущих консалтинговых компаний по типу Knight Frank и Savills, показала, что наибольшей стабильностью и рентабельностью отличается первичная недвижимость Лондона. К основным факторам, которые повышают гарантии для инвестиций можно отнести:

  • Финансовая и экономическая стабильность. В Великобритании наблюдается минимальная инфляция в мире – около 1,5%-2% за год на фоне самой дорогой и крепкой валюты. Низкий индекс инфляции повышает покупательную способность денег, он напрямую влияет на доходность инвестиции. Так, при инфляции в 2% и роста цен новостроек в размере 10%-12% за год, инвестиции в новостройки Лондона становятся высокодоходными;
  • Интенсивные темпы роста цен. Оценка рисков инвестиций основывается на потенциальной доходности объектов – новостройки в Лондоне дорожают быстрее, че в Европе, средний прирост к капиталу достигает 9% годовых. В элитном строительном секторе новостройки растут в цене существенно быстрее – до 15% годовых, тогда как в Европе показатели роста цен соответствуют 7% за год;
  • Положительные прогнозы на изменение рентабельности. Риск для инвестиций оценивается также на основании изменения рентабельности в перспективе. Аналитики от ведущей компании Jones Lang LaSalle указывают, что к 2017 году новостройки в Лондоне возрастут в цене на 18%. Это связано с тем, что на первичную недвижимость британской столицы сформирован высокий спрос, в частности, в новостройки вкладываются инвесторы из 52-х государств, при этом свыше 88% иностранных активов поступает в элитный сектор;
  • Низкая конкуренция. В строительном секторе Лондона наблюдается дефицит открытых строительных проектов. Оценка инвестиционных рисков показывает, что низкая конкуренция напрямую сказывается на объемах и темпах роста цен, поскольку первичная недвижимость становится дефицитным объектом, спрос на которую достигает 12,1 человека. Дефицитные инвестиционные объекты всегда более конкурентоспособны и ликвидны, соответственно, дорожают быстрее и демонстрируют больший индекс рентабельности.

Риски инвестиций в новостройки Лондона и оценка доходности вложений

Оценка инвестиционных рисков при вложениях в новостройки Лондона должна осуществляться с учетом предпочтительной схемы получения дохода. Доход от вложений в новостройки можно получить двумя путями:

  • При покупке квартиры off-plan, то есть, когда новостройка находится на начальном этапе возведения, и перепродажи квартиры, когда строительство комплекса подходит к концу. В данном случае инвестор получает чистую прибыль за счет разницы цен между покупкой и перепродажей объекта;
  • При полном выкупе квартиры без перепродажи. В данном случае инвестор получает чистый доход от сдачи недвижимости в аренду.

Специалисты экспертного агентства по продаже недвижимости в Лондоне – Лондон Консалтинг, сотрудничая со многими покупателями из СНГ, указывают, что около 88% всех иностранцев покупают квартиры в новостройках и затем их перепродают. Оценить доходность и риски такой инвестиционной схемы можно на конкретном примере.

Инвестор покупает квартиру-студию в новостройке Линкольн Плаза (Кэнэри Уорф) на начальном этапе строительства – 2012 год. Общая стоимость объекта на тот момент составляет £258,100. Ежегодно объект растет в цене на 6%, при этом его перепродажа будет осуществлена в 2015 году. Стоимость объекта к этому времени составит £335,000.

Для покупки вкладчик вносит 20% денег от общей цены квартиры, которые будут внесены на резервационный депозит (£51,620). Затем, к 2015 году находит покупателя, который оплачивает лично инвестору £128,520 – это сумма является разницей между начальной ценой объекта и его конечной стоимостью при перепродаже. Остальные £206,480 (или 80% от стоимости квартиры), новый покупатель оплачивает застройщику.

Далее производим оценку доходности и рисков инвестиции. В графу расходов инвесторов входит не только депозит (£51,620), но также оплата услуг юристов (за покупку и перепродажу) в размере £3,400, оплата услуг риелторов, подбиравших нового покупателя - £6,700 (или 2% от цены апартаментов). Таким образом, чистая прибыль инвестора составляет £66,800 или 125% за 2 года с момента владения активом.

Учитывая такую высокую доходность, специалисты Лондон Консалтинг - агентства по продаже недвижимости, прогнозируют рост русскоговорящих покупателей на первичном рынке и в строительном секторе. Уже сейчас наблюдается рост клиентов из СНГ в размере 5%, которые желают вложиться в высоколиквидные апартаменты в новостройках центральных районов столицы. Обращаясь в компанию Лондон Консалтинг и ей подобным, клиенты могут получить спектр услуг по оценке рентабельности инвестиций в конкретную новостройку, юридическую поддержку при заключении контракта с застройщиком, помощь в подборе застройщика и строительного проекта.

© 2019 All Rights Reserved.
Яндекс.Метрика