Период окупаемости инвестиций – быстрая окупаемость как признак ликвидности актива

Период окупаемости инвестиций – быстрая окупаемость как признак ликвидности актива

Период окупаемости инвестиций, формула расчета, факторы, ускоряющие окупаемость, вложения в высокодоходные объекты – показатель сроков окупаемости определяет, насколько эффективной будет инвестиционная деятельность. Грамотный расчет периода возврата капиталов поможет найти экономическое обоснование для вложений в конкретный инвестиционный проект. В данной статье собрана информация о секторах для капиталовложений, о высокодоходных инвестиционных объектах, обладающих быстрыми сроками окупаемости затраченных инвестиций.

Формула расчета периода окупаемости инвестиций

Период окупаемости инвестиций – это показатель, который определяет число лет, необходимых для полного покрытия инвестиционных расходов. Также формула просчета периода окупаемости позволяет определить уровень доходности за период владения конкретным инвестиционным активом.

Основная формула, по которой производится расчет периода окупаемости инвестиции, состоит в следующем:

ROI (период) = (Сумма инвестиции к концу периода + Доход за выбранный период – Размер осуществленной инвестиции) /Размер осуществленной инвестиции

Период окупаемости инвестиций это важный показатель, который позволяет более точно оценить и спрогнозировать рентабельность инвестиции во временном контексте. Срок возврата капиталов не является статической величиной, поскольку на его изменение влияют различные макроэкономические, региональные и микроуровневые факторы. Это усложняет оценку и содействует росту рисков. Аналитики при этом указывают, что малый срок окупаемости при высокой рентабельности делает инвестицию рисковой. К таким инвестициям можно отнести капиталовложения в финансовые активы (кредиты, лизинги, ценные бумаги), в спекулятивные объекты (облигации, валюту, драгоценные металлы, акции и т.д.). Период окупаемости инвестиций в финансовые и спекулятивные объекты может быть многократно меньшим, чем при вложениях в реальный сектор, но и риск потери капиталов от колебаний на фондовом и валютном рынке также существенно повышается.

Поэтому основные мировые инвестиции размещают в реальном секторе с вложениями в жилищное строительство или недвижимость. Оценка рентабельности таких капиталовложений, анализ срока окупаемости и рисков в этом случае будут более точными. На сроки окупаемости инвестиций в строительство (жилые новостройки) и в недвижимость будут влиять следующие факторы:

  • Интенсивность роста цен объектов. Период окупаемости инвестиций будет меньше у первичной и вторичной недвижимости, которая возрастает в цене активнее по сравнению со среднерыночными показателями. Так, максимально быстрый срок возврата капитала обеспечивает недвижимость Лондона, которая дает рекордный годовой прирост капитала в размере 10%-12%, в России этот показатель соответствует всего 5% годовых;
  • Инфляция и девальвация. Индекс инфляции напрямую влияет на срок окупаемости инвестиции. Высокая инфляция снижает покупательную способность и обесценивает инвестицию, делая ее низкодоходной. Так, наименьший период окупаемости инвестиций с вложениями в первичную и вторичную недвижимость установлен в Лондоне, и это на фоне инфляции в размере 2% и высокой стабильности фунтов стерлингов. Российский рынок недвижимости переживает стагнацию, так как инфляция в размере 16% и годовой рост цен в размере 5% делают инвестицию низкодоходной;
  • Баланс спроса и конкуренции на строительном рынке и в секторе недвижимости. Высокий спрос на рынке недвижимости дает возможность перепродать объект в любое время. То есть, повышает ликвидность недвижимости. Кроме того, высокий спрос способствует быстрым темпам роста цен недвижимости, сокращению периода окупаемости инвестиции. К настоящему моменту наиболее интенсивный спрос сформировался на высокоразвитых европейских рынках. Рекордные показатели спроса зафиксированы в Лондоне, где на 1-н объект недвижимости приходится 12,1 покупателя и это на фоне дефицита предложений в 30%. Такая особенность рынка привела к тому, что недвижимость в Лондоне дорожает быстрее и стоит в среднем в 7 раз дороже, чем недвижимость на мировом рынке.

Новостройки Лондона как объекты с минимальным периодом окупаемости инвестиций

Аналитики, изучающие мировые инвестиции в недвижимость Лондона, зафиксировали разрыв между объемом вложений во вторичную недвижимость и объемом инвестиций в новостройки. Так, в первичную недвижимость поступает около 88% иностранных инвестиций от общего объема. При этом покупку квартир в новостройках совершают инвесторы из 52 различных государств. Только инвесторы из стран СНГ вложили около £109,400,000 в новостройки элитного класса, получив при этом около 34% годового дохода.

Основными факторами, которые увеличили приток иностранных инвестиций на рынок первичной недвижимости Лондона, стали следующие:

  • Быстрый период окупаемости инвестиции. В среднем, при перепродаже квартиры в новостройке off-plan, срок окупаемости инвестиции составляет 1-2 года с момента покупки актива, тогда как в Европе этот срок возрастает до 3-5 лет;
  • Быстрый рост цен. В среднем ежегодный прирост апартаментов в новостройках составляет 9%, в элитных центральных районах Лондона жилой фонд новостроек дорожает быстрее – на 10%-12%. В этом случае приобретаются первичные квартиры в Мэйфере, Южном Кенсингтоне, Вестминстере, Сити, Найтсбридже, Белгравии и т.д.;
  • Высокая доходность. Быстрый период окупаемости инвестиции невозможен без высокой рентабельности недвижимости. Именно поэтому первичная недвижимость в Лондоне имеет рекордные показатели рентабельности в мире. Так, покупая квартиру в новостройке в 2015 году по цене в £1,000,000, через 4-ре года инвестор получит прирост к капиталу в размере 36% (при условии, что цены будут дорожать среднерыночными темпами в 9% за год);
  • Высокая экономичность. Система покупки квартир в новостройках Лондона построена на поэтапной оплате объекта. Например, инвестор может частично выкупить квартиру, цена которой составляет £1,000,000, при этом он оплачивает только 20% от этой стоимости - £200,000, которые отправляются на депозит. Затем он перепродает недвижимость перед сдачей новостройки в эксплуатацию с учетом роста цен, в результате чего разница между расходами (депозитными) и приростом к капиталу составляет чистый доход. В случае если инвестор в 2015 году вносит £200,000 депозита за квартиру ценой в £1,000,000, а через четыре года полностью выкупает объект, дорожающий ежегодно на 9%, то он несет минимальный расходы из-за фиксированной цены, установленной на момент внесения депозита. Таким образом, период окупаемости инвестиции в новостройки Лондона сокращается еще и ввиду минимальных инвестиционных расходов.

Специалисты компании Лондон Консалтинг – крупнейшего русифицированного агентства по продаже недвижимости в Лондоне, отмечают приток клиентов из таких стран как Россия, Украина, Азербайджан, Казахстан, которые стремятся купить квартиры в новостройках. При этом русскоговорящие инвесторы из СНГ интересуются преимущественно высоколиквидной первичной недвижимостью с малым периодом окупаемости инвестиций. Поэтому свыше 88% всех сделок, проводимых компанией Лондон Консалтинг, осуществляются в фешенебельных районах Лондона: Ноттинг Хилле, Мэйфере, Найтсбридже и Белгравии по стоимости в £5,000,000 - £7,000,000.

© 2019 All Rights Reserved.
Яндекс.Метрика