• London Consulting - строительная компания в Лондоне предоставляющая полный спектр консалтинговых услуг. У нас Вы найдете высокий сервис и индивидуальный подход. Мы работаем в следующих областях:
    • строительство и ремонт;
    • проектирование и дизайн;
    • покупка-продажа объектов под застройку;
    • инвестиционные программы;
    • юридические консультации;
    • консультации по кредитам;
    • консультации по налогообложению.

    И самое главное...
    Мы любим наших клиентов и дорожим ими!

Продажа коттеджей в Лондоне: основные этапы процедуры приобретения и предложения рынка

Многие соотечественники, которые стремятся к комфортной, умиротворенной жизни, все чаще подумывают о покупке коттеджей в Лондоне. Именно коттеджи дают ту праздность, спокойное, размеренное течение жизни, к которому так стремятся состоятельные избыточно активные лица в странах СНГ и РФ. Статистика неумолима, каждый 15-й особняк и коттедж, который по стоимости превышает £ 10 млн., принадлежит именно русскоговорящим покупателям. Поэтому продажа коттеджей в Лондоне соотечественникам ежегодно пополняет государственную казну на миллионные суммы. Однако низкая осведомленность о специфике рынка, о перспективах покупки того или иного объекта, о правилах выбора оптимального коттеджа,  составляют основные трудности, с которыми вынуждены столкнуться все те сограждане, которые подумывают о приобретении коттеджа или таунхауса.

Продажа коттеджей в Лондоне: основные этапы процедуры приобретения и предложения рынка

Процедура приобретения жилого объекта в Лондоне

Продажа коттеджей в Лондоне осуществляется в столице повсеместно. Это могут быть объекты в центральном округе столицы – Prime Central London, а также бюджетные коттеджи на периферии. Именно обилие предложений со стороны риелторов рождает массу затруднений. Поскольку коттеджи разнятся и по ценовой политике, и по габаритам, планировке, и по месторасположению, но, с другой стороны, это дает возможность выбора оптимального объекта. На сегодняшний день продажа коттеджей имеет достаточно четкий порядок процедуры подписания контракта. Для того  чтобы знать все аспекты  процедуры приобретения и продажи, необходимо быть осведомленным об основных юридических понятиях, которые определяют статус покупателя или арендатора коттеджа.

Все те, кому продаются коттеджи в Лондоне, автоматически относятся к категории пользователей на правах freehold. Подразумевается, что земля, а также все объекты недвижимости, которые находятся на ней, являются правом собственности покупателя. Практически 85% всех покупателей из РФ и стран СНГ коттеджа становятся freehold. Лишь те, кому необходимо периодически проживать в Лондоне, могут стать правообладателями на правах аренды, становясь leasehold. Такие арендаторы могут заключить как краткосрочные контракты сроком до 1-го года, так и долгосрочные, парадоксально, но период может охватывать до 999 лет. Далее мы будем рассматривать покупателей исключительно в статусе freehold, которые среди наших соотечественников превалируют. Таким покупателям продаются не только коттеджи в Лондоне, но также и земельные участки, где размещается объект. Однако важно заметить, что в практике граница между этими понятия весьма размыта, поскольку leasehold может заключить арендный договор на все 500 лет и владелец земельного участка контракт на съем не расторгнет.

Основные этапы процедуры купли-продажи:

  • Выбор объекта;
  • Предложение со стороны покупателя о покупке объекта продавцу;
  • Заключение предварительного договора - Memorandum of Sale;
  • Заключение заключительного договора – Conveyancing;
  • Организация проведения технической экспертизы с инженером-оценщиком;
  • Этап Exchange с обменом контрактами между сторонами;
  • Заключительный этап сделки о купле-продаже коттеджа – Completion.

Первый этап процедуры – подбор объекта

С чего начинается подбор оптимального коттеджа, который бы соответствовал и ценовой категории, и району, и инфраструктуре, а также габаритам? Для начала необходимо изучить предложения рынка недвижимости, для этого можно посетить агентства, специализирующиеся на продаже коттеджей и других жилых объектов недвижимости. Многие посещают соответствующие сайты с недвижимостью в интернете. Однако, как показывает практика, наиболее оптимальный и простой вариант – обратиться в солидное агентство, поскольку у таких есть прямой выход на строительный рынок.

Продажа коттеджей

Согласно статистике, практически 99% выходцев из РФ и СНГ обращаются непосредственно к отечественным компаниям, которые имеют доступ к лондонскому рынку недвижимости и располагаются в столице Соединенного Королевства. В этом случае представители компании обязательно присутствуют при сделке о продаже коттеджа в Лондоне русскому покупателю. Такие компании берут на себя и юридические аспекты: помогают грамотно составить контракт с соблюдением всех нормативных актов, чтобы застраховать клиента. Всего 1% покупателей игнорирует возможность получить поддержку от компаний во время оформления контракта, это может приводить к бумажной волоките или невыгодности сделки.

Компания, к которой обращается клиент, стремящийся купить коттедж, является посредником. Ее представители организовывают осмотр объектов, которые подбираются согласно главным значимым критериям и запросам, которые были получены от клиента. При этом большинство крупных, действительно респектабельных компаний оказывает ряд дополнительных бесплатных услуг, например, помощь в переводе, юридические и информационные консультации. Для того, чтобы понимать необходимость привлечения компаний-посредников, следует указать цифры. С их помощью клиент сможет обойти около 5-10 объектов, например, лондонских коттеджей для продажи, всего за один единственный день. Самостоятельно найти такой объем загородных домов просто невозможно, так как нет прямого выхода на рынок лондонской недвижимости.

На сегодняшний день продажа объектов недвижимости может происходить и дистанционно. В этом случае покупатель может находиться на территории родного государства (РФ или СНГ), если ситуация не предполагает возможности непосредственного участия, то алгоритм по покупке будет следующим. В телефонном режиме или через skype клиент сообщается с компанией-посредником, называя все критерии, которые бы хотел видеть в собственном коттедже. После этого агент от компании самостоятельно осматривает коттеджи, продающиеся в столице, а затем высылает клиенту видео, на основании которых клиент решает, стоит ли приобретать конкретный объект. Если коттедж полностью удовлетворяет потребность и запрос клиента, то юристы от лица компании-посредника оформляют, так называемый, «предварительный договор», в основе которого лежит генеральная доверенность. Оформление происходит при участии юриста, составленный договор затем отправляется покупателю в страны СНГ или в Россию. После чего от покупателя требуется утверждения документа через британское консульство. Однако с этого лишь начинается продажа коттеджей в Лондоне.

Второй этап процедуры – предложение о покупке коттеджа

После того, как клиент определился с коттеджем, покупатель связывает с продавцом и делает ему предложение относительно покупки коттеджа. В Англии оно называется Offer. Под Offer принято понимать, что агент покупателя вступает в активные переговоры с продавцом коттеджа с обсуждением стоимости объекта. В этом случае компания-посредник оказывается весьма полезной, так как их агенты специально обучены действовать в интересах покупателя, и стараются максимально снизить цену на коттедж.

Как правило, на этапе Offer, покупатель должен внести небольшую денежную сумму в размере £ 300 агенту, который является доверенным лицом компании-посредника и занимается поиском объекта. Важно помнить, что эти средства не будут возвращены покупателю, если сделка на покупку не состоится. В Великобритании также принято рассчитываться с продавцом безналично. В этом случае покупатель осуществляет денежный перевод средств с собственного счета в банке на счет своего юриста. Личный юрист будет частями отправлять эти деньги на счет юриста продавца коттеджа в Лондоне. Законодательно запрещены прямые расчеты между покупателем и продавцом. Ответственность за денежные переводы полностью ложится на плечи юристов со стороны покупателя и продавца, юристы могут представлять отчеты о переведенных и полученных финансах. Если две стороны приходят к общему консенсусу касательно вопроса цены на коттедж, то можно переходить к следующему этапу процедуры покупки – составлению первичного договора, который именуется Memorandum of Sale. Однако важно знать, что стоимость на коттедж может меняться вплоть до подписания непосредственно контракта.

Третий этап процедуры – Memorandum of Sale

Продажа коттеджей в Лондоне не может осуществиться без, так называемого, предварительного (первичного) договора Memorandum of Sale. Договор полностью оформляется юристами двух сторон: от продавца и покупателя. Здесь важно понимать, что подбор надежного юриста также важен, как и подбор респектабельной компании-посредника, поскольку от юриста будет зависеть скорость подписания договора и чистота, выгодность сделки для покупателя. При этом в Memorandum of Sale первичные данные о совершаемой сделке:

  • Имена и основные контактные данные потенциального покупателя, юриста и продавца;
  • Конкретные данные об объекте, который переходит в собственность покупателя – коттедж, особняк, квартира и т.д. А также о собственности, например, мебели, технике и т.д.

При оформлении первичного договора о продаже коттеджей, от покупателя не требуется внесение задатка. Но, если покупатель желает, то вполне может уже начать отправку денежных средств на счет юриста, который представляет его интересы в контракте. После того, как стороны все уточнили и подписали договор Memorandum of Sale, начинается оформление основного, заключительного договора о продаже и покупке коттеджа в столице Великобритании. Данный договор именуется Conveyancing.

Продажа коттеджей

Четвертый этап процедуры – оформление заключительного договора о купле-продаже

Контракт Conveyancing всегда имеет два экземпляра, один из которых остается на руках у покупателя, другой – у продавца. Изначально данный контракт является стандартной формой-образцом, который за период продажи коттеджей в Лондоне обрастает дополнительными пунктами, поправками и утонениями, в которых отображены все подробности. На этом, четвертом этапе процедуры, юристы подают запросы в лондонские инстанции с целью выяснения возможного строительства в конкретном микрорайоне, особенностях транспортной развязки, состояния инфраструктуры, наличия культурных, торговых и развлекательных мест. Это позволит покупателю составить себе перспективу на дальнейшую стоимость коттеджа, так, например, если микрорайон будет активно застраиваться культурными, общественными и торговыми объектами, то цена на такой коттедж возрастет за год в среднем на 7%. Это позволит покупателю рассчитать выгодность сделки и получение возможных дивидендов с перепродажи. Также подобные обращения в муниципалитет помогут застраховать клиента от риска, то вблизи коттеджа будет невыгодно проложено шумное шоссе и т.д. Нередко продажа коттеджей в Лондоне без экспертизы грозит именно такими последствиями для своего владельца.

В обязанности юриста от покупателя входит проверка прозрачности совершаемой сделки. В этом случае проверяются данные о том:

  • Кому принадлежит земельный участок, на котором осуществляется продажа коттеджа;
  • Кто является непосредственным владельцем коттеджа;
  • Проводились ли работы по реконструкции частного жилого объекта (для подтверждения информации владелец коттеджа обязательно представляет все чертежи и планы с разрешениями от муниципальных органов);
  • Являются ли границы земельного участка точно обозначенными (чтобы не возникло конфликтов в последующем с другими правообладателями – соседями участка).

При этом покупатель обладает правом, прописанным законодательно и нормативно на возможность проведения экспертизы коттеджа с полным техническим осмотром.

Пятый этап процедуры продажи коттеджа в Лондоне – техническая экспертиза

Проведение независимой экспертизы является мерой добровольной для freehold – то есть, полноценного покупателя, но для арендаторов leasehold техническая экспертиза является мерой обязательной. Для покупателя данная процедура служит гарантией того, что коттедж соответствует нормам безопасности, а также страхует от непредвиденных ремонтов, перепланировок и замен сразу после продаже объекта. Техническая экспертиза в Британии именуется Survey, она проводится несколькими экспертами: строителями, технологами и инженерами-проектировщиками. В ее ходе устанавливают наличие каких-либо дефектов, а также общее состояние коттеджа на момент подписания контракта.

Компания-посредник между покупателем и продавцом помогает подобрать эксперта инженера-оценщика, который будет возглавлять экспертизу. Это еще одно преимущество, которое располагает к поиску такого лица-посредника. Инженер-оценщик помогает в ходе экспертизы составить среднюю стоимость объекта при продаже коттеджа в Лондоне, обычно эта стоимость является несколько ниже, чем та, которую изначально требует продавец. Именно данные, полученные с технической экспертизы Survey, обычно помогают снизить стоимость коттеджа, поскольку приводят данные, которые объективно позволяют сделать это.

Шестой этап процедуры – обмен сторон контрактами

После технической экспертизы и всех необходимых проверок, юристы подготавливают окончательный вариант контракта на куплю и продажу коттеджа. Этот этап носит название Exchange (обмен). В предварительно оговоренный день, юрист со стороны покупателя передает юристу продавца окончательную форму подписанного контракта (покупателем). Также вместе с контрактом отправляется депозит в размере 10% от общей суммы сделки. Юридическая сторона продавца отправляет юристу покупателя аналогичный заключительный контракт, подписанный рукой продавца. Именно начиная с этого этапа, данный договор о продаже коттеджа в Лондоне будет иметь юридическую силу. Когда юрист со стороны покупателя получает заверенный рукой продавца контракт, на счет юриста от лица продавца поступают оставшиеся финансовые средства за сделку.

Заключительный этап в процедуре организации купли-продажи коттеджа

Заключительный этап сделки называется Completion. На этом этапе происходит уплата всех предусмотренных законодательством налогов, а также оформляется государственная регистрация на куплю-продажу коттеджа. Данная регистрация осуществляется в Land Registry, так называемом, Земельном Кадастре. От юриста покупателя требуется принести заключительный контракт. Продажа коттеджей регистрируется государством в органе Land Registry в течение 20 дней. За этот период покупатель обязан оплатить услуги, которые ему оказывала компания-посредник по недвижимости (без учета платежа в £ 300). После того, как все государственные налоги уплачены, а документы зарегистрированы в государстве, покупателю выдаются ключи с правом немедленной эксплуатации коттеджа.

Сопутствующие расходы, которые ожидают покупателя, подписавшего сделку на куплю-продажу коттеджа в Лондоне

Как было сказано выше, покупатель обязуется в течение 20-ти дней уплатить все налоги в лондонскую администрацию. Эти налоги именуются Гербовым сбором, а также называются Stamp Duty непосредственно в Великобритании. Стоимость взносов за проданный коттедж в Лондоне покупателю, будет зависеть от общей стоимости самого коттеджа. На период 2015 года Гербовый сбор (Stamp Duty) предполагает следующие фиксированные суммы:

  • За купленные коттеджи на стоимость в размере от £ 120 тыс. - 0%. Однако такой налог актуален лишь для тех наших покупателей, кто еще ни разу не приобретал недвижимые жилые объекты в Лондоне;
    •    Продажа коттеджей в Лондоне на сумму от £ 125 тыс. до £ 250 тыс. предполагают выплату налога по Гербовому сбору в размере 1%;
    •    Покупка коттеджа по стоимости от £ 250 тыс. до £ 500 тыс. £ потребует уплаты налогов в размере 3%;
    •    Приобретение коттеджей от 500 тыс. £ обойдется владельцу в уплате 5% налогов по Stamp Duty.

Продажа коттеджей в Лондоне обязательно оканчивается регистрацией недвижимости в Land Registry – Земельном кадастре. Это требует от покупателя, опять же таки, налоговых взносов. Такие взносы четко фиксированы и равняются 0,1% от общей стоимости приобретенного коттеджа. Также важно учитывать, что вся регистрация потребует еще и муниципальных финансовых взносов, которые в среднем на период 2015 года составляют около £ 200. В ходе всей процедуры по купле-продаже активно участвовал юрист, поэтому его услуги к завершению регистрации должны быть полностью финансово покрыты. Средняя стоимость юридических услуг в Лондоне варьируется и составляет от £ 700 до £ 2 тыс. Также учитывается НДС. При проведении технической независимой экспертизы привлекается инженер-оценщик, его услуги подлежат полной оплате. Стоимость услуг инженера-оценщика в 2015 году составляет около £ 500 тыс. - £ 1 500 тыс. Также оплате подлежит наем агентства недвижимости, которое являлось посредническим лицом между стороной покупателя и продавца. Услуги агентств обходятся в размере 1,5 – 2,5% от общей стоимости за проданный коттедж в Лондоне.

Продажа коттеджей

Что может предложить рынок недвижимости в 2015 году по продаже лондонских коттеджей?

На момент 2015 года поступает значительно число предложений о продаже коттеджей, а также таунхаусов и особняков с большими земельными наделами. И это не смотря на то, что в 2014 году существовал дефицит жилья в размере 37%, который ныне не удалось полностью перекрыть. Сейчас дефицит предложений равен 30%. Не смотря на это, иностранные покупатели всегда имеют возможность приобрести загородный домик. Продажа коттеджей происходит для удовлетворения трех основных категорий покупателей из стран СНГ и России. К этим категориям относят:

  • Покупатели коттеджей, которые стремятся в перспективе отбить затраченные средства, оформляя сделки на перепродаже, ввиду чего их интересуют объекты Prime Central London;
  • Покупатели, которые избирают покупку коттеджей в элитных поселках и тихих престижных районах;
  • Покупатели, которые не стремятся с выгодой перепродавать коттедж, но также предпочитают центральные районы по типу Chelsea, Mayfair, Kensington, Belgravia и т.д.

Первая категория отечественных покупателей является фактическими инвесторами. Их интересует динамика колебания рыночных цен за коттедж, а именно – рост цен. К росту цен располагают объекты в основных центральных и фешенебельных районах столицы – Hampstead, Holland Park, Kensington, Mayfair, Belgravia и Chelsea. В этих районах зафиксирован максимальный рост цен за последний 2014 год, который составил около 14%. Средняя стоимость продаваемых коттеджей в Лондоне в этих районах составляет около £ 5 млн. Подобное повышение цен будет проходить как минимум до 2018 года, аналитики ручаются на 99,9% в этом.

Покупая элитный коттедж в этих фешенебельных районах, инвесторы в последующие годы могут рассчитывать на прибыль от сделки от 10 до 14%. Именно такие коттеджи составляют большой процент продаж. Наибольшее количество продаж зафиксировано в районе Belgravia, далее следует Chelsea, после – Kensington. В списке, составленном на 2015 год, также присутствуют районы Holland Park, Regent Park, Hampstead и Mayfair. Так, например, стоимость коттеджа с тремя спальными комнатами, а также гаражом, небольшим земельным участком, обходится инвесторам в сумму от £ 3 500 млн. до £ 4 500 млн. Как правило, в этих районах предлагают элитные коттеджи в викторианском, грегорианском стиле, именно они имеют наиболее высокую стоимость.

Вторая категория покупателей предпочитают элитные коттеджи в более спокойных районах, которые также относятся к Prime Central London, а значит, к историческому центру столицы. Продажа коттеджей в Лондоне для этой категории лиц осуществляется в наиболее озелененных, парковых районах Hampstead и regent Park. В этом случае покупателей привлекает прямой выход на главный Hyde Park, а также прекрасная инфраструктура этих районов, которая включает множественные развлекательные и торговые комплексы, обилие ресторанов, кафе, высокую концентрацию культурных и образовательных мест.

Стоимость элитных коттеджей в этих респектабельных районах несколько ниже, чем в оживленной Belgravia, Mayfair или Chelsea. Разница в цене составляет около 20-30% на период 2015 года. Еще одним вариантом для этой категории покупателей являются элитные поселки, например, Virginia Waterfall. Так, например, там был приобретен особняк Абрамовичем и Березовским.  Такие элитные поселки являют собой полную автономию, так как включают в себя всю необходимую инфраструктуру с возможностью посещать развлекательные, культурные и торговые места.

Третья категория покупателей не относится к инвесторам, однако они активно скупают элитные коттеджи в тех же районах, что и инвесторы, только не стремятся при этом рассчитать прибыль от ежегодного роста цен на элитные объекты недвижимости. Главным мотивом таких отечественных покупателей является возможность вести комфортабельную, респектабельную жизнь с максимальным комплексом услуг и удобств. Поэтому продажа коттеджей в Лондоне для них ведется в районах Belgravia и Chelsea. Средняя стоимость коттеджей и таунхаусов в данных областях столицы варьируется от £ 3 млн.

Привлекает наших покупателей из России и стран СНГ в этих районах прямой выход на Тауэр, Букингемский Дворец, Палату Лордов, «Око Лондона», Трафальгарскую площадь, бесчисленное множество музеев, библиотек, ресторанных и торговых комплексов. Также особую важность составляет близость метро, с помощью которого можно добраться в любой район Лондона. Именно такая насыщенная и развитая инфраструктура, интенсивная жизнь и активность лондонцев привлекают соотечественников, которые приобретают коттеджи в столице не с целью последующей перепродажи, а с целью сделать из него родовое поместье, которое останется наследникам. Все эти факторы определяют и формируют высокую стоимость коттеджей, одиночных особняков и элитных апартаментов в районах Prime Central London.

В целом, продажа коттеджей в Лондоне – это особый сегмент рынка, который дает небывалую прибыль в казну, поскольку уютные викторианские или грегорианские коттеджи у наших соотечественников ассоциируются с исключительно английской атмосферой, культурой и размеренной жизнью. Безупречная юридическая и законодательная система в Лондоне дает возможность реализовать сделки о покупке-продаже любого объекта недвижимости прозрачными, безрисковыми, что дополнительно привлекает покупателей именно в Лондон. Стабильность ценового рынка жилья, которая держится вот уже 15-ть лет, является гарантией выгодности и правильности вложений именно в элитные объекты недвижимости. Соотечественники умело используют эту стабильность, являясь 5-ми среди прочих национальностей, кому осуществлялась продажа коттеджей в Лондоне, уступая место лишь жителям Азии и восточных стран.

Помощь в осуществлении сделок о купле-продаже коттеджей в Лондоне

Наша компания является частной фирмой, которая ведет активность в сегменте рынка недвижимости Лондона более 10-ти лет. Основным контингентом клиентов является русскоговорящее население из стран СНГ и России. Своим клиентам специалисты компании готовы предложить широкий спектр услуг, поскольку за годы практики компания вышла на тесное сотрудничество с надежными, крупными компаниями-застройщиками, которые информируют экспертов о предложениях рынка.

Клиенты компании могут получить практическую, информационную и юридическую помощь в опросах покупки элитных апартаментов, коттеджей, особняков в престижных районах Лондона – Prime Central London. В числе дополнительных услуг каждый клиент может рассчитывать на помощь в поиске строительных фирм, занимающихся ремонтом и возведением частных жилых объектов, дизайнерских экспертов и юридических консультантов, которые сделают мечту приобретения комфортабельного жилья в Лондоне реальностью при полном соблюдении конфиденциальности.

Офис в Лондоне

 

Офис

Понедельник - Пятница
9.00- 18.00
Суббота, Воскресенье - выходные

Онлайн поддержка - круглосуточно!

 

СМИ о нас