Динамика инвестиций в европейский рынок недвижимости - факторы роста капиталовложений

Динамика инвестиций в европейский рынок недвижимости - факторы роста капиталовложений

Динамика инвестиций в недвижимость Европы, высокодоходные рынки, рентабельность инвестиционных объектов, сроки окупаемости и потенциальные риски – русскоговорящие инвесторы в течение многих лет инвестировали преимущественно в первичную и вторичную недвижимость. Теперь, когда в странах СНГ наблюдается кризис, девальвация и высокий рост инфляции, инвесторы из СНГ переориентировались на рынки недвижимости Европы. Ниже будет представлена комплексная информация о стабильных рынках, а также потенциальной доходности первичной и вторичной недвижимости в зависимости от страны.

Анализ динамики иностранных инвестиций в недвижимость Европы

Динамика инвестиций в рынок недвижимости Европы является весьма важной составляющей инвестиционной деятельности русскоговорящих капиталовкладчиков. Повышенный интерес к европейской недвижимости и строительным проектам возник ввиду стагнации отечественного рынка. Переориентации на Европу способствовала и растущая инфляция, которая в России достигает 16%. Высокий индекс инфляции делает инвестицию низкодоходной, способствует прекращению выдачи ипотек для покупки объектов. Более того, инфляция и девальвация рубля провоцируют замедление строительства новостроек, «заморозку» строительных проектов, ввиду чего повышаются риски для вложений.

Поэтому аналитики таких крупнейших компаний как Knight Frank или Savills отмечают, что динамика инвестиций в европейский рынок недвижимости является положительной. В основном русскоговорящие вкладчики размещают активы в недвижимость трех государств – Великобритании, Франции и Германии. В течение пяти-семи лет лидером по объемам инвестиций является рынок недвижимости Лондона, в который поступило 47% русских инвестиций от общего объема.

Динамика инвестиций показывает, что наибольший приток капиталовложений приходится на высокоразвитые рынки со стабильным ростом цен, поэтому инвестиции осуществляются в секторе недвижимости Лондона. На сегодняшний день элитная вторичная недвижимость в британской столице возрастает в цене на 10%-12% за год, при этом ее стоимость в 7 раз превышает усредненные показатели в мире. Первичная недвижимость Лондона, то есть, апартаменты в новостройках, также дают максимальный прирост капитала, средние показатели которого составляют 9% годовых. В остальных высокоразвитых европейских странах первичная и вторичная недвижимость растет в цене в среднем на 7%. Соответственно, сроки окупаемости вложений увеличиваются до 3-5 лет, тогда как возврат капиталов, вложенных в недвижимость Лондона, происходит через 1-2 года владения активом.

Динамика инвестиций в недвижимость Лондона показывает на растущий спрос на рынке недвижимости, особенно в первичном секторе. Так, покупку квартир в новостройках Лондона осуществили инвесторы из 52-х стран мира, при этом они на 88% инвестировали все строительные проекты в Лондоне. Наиболее активную позицию в покупке квартир в новостройках заняли сингапурцы, совершившие 22% сделок от общего объема. Другие азиаты – жители Гонконга, совершили 16% покупок первичных квартир. Европейцы и жители США заняли третью позицию по объемам инвестиций в первичный сектор недвижимости Лондона.

Особый интерес вызывает динамика русских инвестиций в первичные квартиры Лондона – инвесторы из СНГ осуществили 88% вложений в элитные новостройки, стоимость квартир в которых не опускается ниже £5,000,000-£7,000,000. При этом соотечественники скупали наиболее ликвидные объекты, расположенные в таких районах как Ноттинг Хилл, Мэйфер, Найтсбридж и Белгравия. В целом, наиболее точно характеризует приток объемов инвестиций в первичный сектор недвижимости Лондона растущая конкуренция среди покупателей, которая достигает 12,1 человека на сегодняшний день.

Причины, влияющие на положительность динамики инвестиций в новостройки Лондона

Причины, которые формируют высокий спрос на новостройки в Лондоне, являются комплексными, они затрагивают и аспект рентабельности, и краткий период окупаемости, и высокую ликвидность. В целом, на приток иностранных инвестиций в первичную недвижимость британской столицы влияют следующие факторы:

  • Высокая доходность объектов как основной фактор, улучшающий динамику инвестиций. Для оценки рентабельности капиталовложений можно рассмотреть простой пример. Инвестор покупает квартиру, которая возрастет в цене в среднем на 7% годовых, при этом он инвестирует только 10% от общей цены квартиры, которые размещаются на резервационный депозит. Фактически, ежегодный доход на владение активом при рассмотренных условиях составляет 7/10=70%;
  • Высокая экономичность. Покупка апартаментов в новостройках происходит в рассрочку, то есть, поэтапно. Это удобно, если инвестор не планирует полный выкуп объекта, а стремиться перепродать недвижимость новому покупателю до сдачи комплекса в эксплуатацию. В этом случае объем инвестиций составит 10%-20%, затраченных на депозит от общей цены квартиры. Также улучшает динамику инвестиций в новостройки Лондона возможность покупать квартиры с «финансовым плечом». Такую возможность получают вкладчики, которые желают полностью выкупить объект – сначала они вносят депозит, например, 20%, а затем оплачивают остальные 80%, но по фиксированной цене, которая была характерна для раннего этапа строительства;
  • Возможность экономии на налогах также обеспечивает положительную динамику притока инвестиций. В Лондоне каждая покупка недвижимости облагается Гербовым сбором (StampDuty), однако, если инвестор просто резервирует квартиру в новостройке в режиме off-plan, а затем ее перепродает, то такая сделка не будет облагаться налогом. В данном случае можно сэкономить от 1% до 5% в зависимости от цены недвижимости;
  • Высокие гарантии и минимальные риски. Динамика инвестиций в новостройки Лондона характеризуется стабильным ростом в связи с гарантиями, которые могут получить покупатели первичной недвижимости. Гарантии выдаются застройщиками на купленный объект сроком на 10-ть лет, при этом дополнительно страхуются отделочные работы сроком на 2-3 года. Кроме того, низкая инфляция (в размере 2%), а также практически полное отсутствие девальвации валюты, обеспечивает увеличение кредитования строительства, в результате чего на рынке Лондона практически отсутствуют «замороженные» строительные проекты.

Все эти факторы в совокупности влияют на динамику инвестиций, в том числе и от русскоговорящих вкладчиков из СНГ. Одно из лидирующих агентств, занимающихся продажей квартир в новостройках Лондона – Лондон Консалтинг, прогнозирует рост продаж первичной недвижимости соотечественникам на 15% уже к концу 2015 года (в сравнении с первым кварталом). Эксперты компании Лондон Консалтинг пришли к таким заключениям на основе числа обращений инвесторов из Казахстана, РФ, Украины, Азербайджана, нуждающихся в помощи при оформлении сделок на куплю-продажу. Также специалисты компании указывают, что большинство операций на покупку апартаментов происходит в престижных районах Лондона, таких как Баттерси (в новостройках ЭмбасиГарденс и Баттерси Рич), Вестминстер (в комплексах Стрэнд и AbelandCleland), Южный Кенсингтон (в новостройке Хай Стрит), Мэйфер, Сити (в комплексе Игл). Аналитики уже сейчас указывают на перспективность инвестирования в данные новостройки, так как динамика роста цен к 2017 году даст прирост в размер 18% в этих районах.

© 2022 All Rights Reserved.
Яндекс.Метрика