Долгосрочные инвестиции – объекты для капиталовложений и надежные рынки

Долгосрочные инвестиции – объекты для капиталовложений и надежные рынки

Долгосрочные инвестиции, специфика операции по капиталовложению, основные рынки с объектами, потенциальная доходность и риски – для русскоговорящих капиталовкладчиков характерна тенденция долгосрочных вложений, поэтому большинство из них изучают рынки с рентабельными проектами. Далее будет раскрыта информация о сущности долгосрочных капиталовложений и их перспективности с точки зрения рентабельности.

Долгосрочное инвестирование – суть понятия и ликвидные объекты

Долгосрочные инвестиции представляют собой финансовые вложения в необоротные активы на долгосрочный период. Объектами инвестирования при этом могут выступать реальные активы (в большинстве случаев – строительные проекты, недвижимость, земельные участки), а также финансовые объекты (ценные бумаги, уставные капиталы, облигации, долговые и кредитные обязательства и т.д.). Долгосрочные капиталовложения производятся сроком от 12 месяцев и более.

Поскольку основной процент долгосрочных капиталовложений попадет в сектор строительства, то инвестиции можно условно поделить на две категории: завершенные и незавершенные. Законченные инвестиции оценивают на основании инвентарной стоимости строительных проектов. Незаконченные долгосрочные инвестиции оцениваются на основании текущих показателей рентабельности, прироста к капиталу, стоимости проекта. Оценка незаконченной инвестиции позволяет спрогнозировать дальнейший рост цен, изменение в рентабельности, что в итоге сказывается на повышении надежности инвестиции и предупреждения рисков.

Эксперты в области инвестирования наблюдают стойкий приток русских инвестиций в рынки различных европейских стран. Долгосрочные инвестиции в строительство совершаются на рынках со стабильной экономикой, низкой инфляцией и низкой конкуренцией в строительном сегменте – это повышает инвестиционную рентабельность, страхует от рисков банкротства. Если еще 5-ть лет назад основной объем русских инвестиций поступал в отечественный строительный сектор, то теперь наблюдается переориентация на строительный рынок Лондона. Спрос на покупку недвижимости в новостройках Лондона со стороны инвесторов из СНГ вырос всего за год с 5% до 10%, а, учитывая нестабильную ситуацию на валютном рынке России, число инвестиций в строительный сектор Лондона в скором времени увеличится в 3 раза. При этом на строительный сектор Великобритании пришлось до 50% от общего объема инвестиций, произведенного русскими в европейские рынки.

Факторы, мотивирующие инвесторов из СНГ совершать долгосрочные капиталовложения в рынок Лондона

Долгосрочные инвестиции в строительство Лондона имеют высокие показатели рентабельности инвестиционных проектов. В первую очередь, строительные проекты имеют положительную динамику изменения рентабельности. Фактически, усредненная новостройка в Лондоне возрастает в цене на 9%, тогда как элитные строительные проекты в центре столицы могут давать прирост к капиталу в размере 12%.

Аналитики спрогнозировали рост цен новостроек в ближнесрочной перспективе и пришли к заключению, что рост стоимости будет сохраняться до 2020 года, как минимум. Рост цен обеспечит конкуренция на рынке и желание иностранных инвесторов размещать свои активы в строительный сегмент. Строительный рынок Лондона на 88% инвестируется зарубежными капиталовкладчиками из 52-х стран мира. При этом долгосрочные инвестиции осуществляются в элитные строительные проекты с покупкой квартир ценой от £6,000,000- £7,000,000 и более.

Переориентация на рынок Лондона характерна не только для инвесторов из СНГ, спасающих капиталы от инфляции, напротив, азиаты по числу долгосрочных инвестиций в Лондоне уже в течение 15-ти лет занимают лидирующие позиции. Так, например, сингапурцы в минувшем году совершили 22% покупок квартир в новостройках от общего числа, гонконгцы провели более 16% покупок от общего числа, инвесторы из США также инвестируют в строительные проекты Лондона, поскольку именно в Великобритании инфляция имеет низкий индекс, что делает инвестиции высокодоходными.

Схемы долгосрочных инвестиций в первичную недвижимость Лондона

Долгосрочное инвестирование в новостройки Лондона можно осуществлять по двум схемам. Одна из них – покупка квартир, когда комплекс находится в «off-plan» фазе (в фазе строительства) без перепродажи объекта. Вторая – покупка квартир на начальном строительстве проекта с последующей перепродажей недвижимости при завершении стройки. Вторая схема применяется в 88% случаев, согласно аналитическим исследованиям Лондон Консалтинг – одной из самых крупных компаний, занимающихся продажей недвижимости в Лондоне клиентам из СНГ.

Доходность капиталовкладчика при долгосрочных инвестициях в строительство будет определяться темпами роста цен объекта (в среднем они составляют 9% годовых), а также длительностью строительства. Поэтому, чем дольше проект находится в фазе застройки, тем большую чистую прибыль получает инвестор. Покупка объекта осуществляется по следующей системе:

  • Инвестор ориентируется на квартиры ценой от £1,000,000 (такие объекты дают максимальный прирост к капиталу в размере 9% годовых) в комплексе, который находится на этапе строительства;
  • Далее вносится 20% средств от общей цены квартиры на депозит – первые 10% в момент заключения договора, вторые 10% через 1 год;
  • Затем наступает период ожидания, чтобы добиться максимально высокого показателя прироста капитала. Сроки ожидания варьируются от 1 до 4 лет, собственно, именно период ожидания делает инвестиции долгосрочными;
  • К моменту сдачи новостройки в эксплуатацию инвестор перепродает квартиру с учетом ценовых повышений (от 9% и более за год). При этом расход инвестора не будет превышать 20%, поскольку оставшиеся 80% долга оплатит новый покупатель.

Из схемы видно, что инвестор, осуществивший долгосрочные капиталовложения, фактически теряет только 20% от общей стоимости квартиры, но при этом получает чистый доход на разнице между начальной ценой объекта и его стоимостью в момент перепродажи. Также в статью расходов инвестора можно отнести услуги юристов при покупке и последующей перепродажи квартиры (не более £1,500,000), и услуги риелторов, искавших покупателя (около 2% от общей стоимости сделки). Остальные 80% стоимости объекта выплачивает уже новый собственник, который приобрел права на владения апартаментами.

Схема продажи квартиры в новостройке, которая находится в фазе строительства, также выгодна тем, что избавляет инвестора от выплат налогов. Речь идет о главном налоге, облагающем покупку квартир – Stamp Duty (Гербовый сбор). Таким образом, на долгосрочных инвестициях в новостройки можно экономить до 5% средств, которые могли бы попасть в статью расходов при выплате Гербового сбора.

Таким образом, инвестирование в первичную недвижимость является одной из самых высокодоходных операций, которая сопряжена с минимальными рисками для капиталов. Минимизации рисков способствуют санкции, которыми облагаются компании-застройщики, обязанные завершать строительства в четко прописанный срок. Также высокая конкуренция в первичном секторе недвижимости Лондона обеспечивает и рост цен, и быстрый поиск нового покупателя на перепродаваемые апартаменты.

© 2022 All Rights Reserved.
Яндекс.Метрика