Инвестиции от 10 млн в зарубежную недвижимость – оценка доходности вложений

Инвестиции от 10 млнв зарубежную недвижимость – оценка доходности вложений

Инвестиции от 10 млн, высокорентабельные объекты для вложений, недвижимость как основной инструмент инвестирования, гражданство и объем вложений – на сегодняшний день инвесторам становится недостаточно просто получить чистую прибыль от вложения финансовых активов в инвестиционный инструмент. Изучая потенциал инвестиционных объектов, вкладчики все чаще ориентируются на недвижимость, так как вложения в данный объект отличаются безрисковостью и могут способствовать получению гражданству в высокоразвитой стране. Далее будет представлена информация по вопросам получения гражданства через инвестиции в ликвидную элитную недвижимость европейских рынков.

Инвестиции в зарубежную недвижимость от 10 млн и лучшие рынки мира

Инвестиции от 10 млн в недвижимость предполагают капиталовложения в элитный сектор новостроек или вторичных объектов рынка. Рентабельность и сроки окупаемости капиталовложений при этом будут зависеть от рынка конкретного государства, в экономику которого будут размещены средства. Поэтому, инвесторы стремятся проанализировать риски, потенциал доходности, темпы роста цен и ориентировочный период возврата капиталов при вложениях в конкретный рынок.

Наиболее перспективными считаются инвестиции от 10 млн, вложенные в недвижимость высокоразвитых рынков Европы. Это связано с тем, что:

  • Недвижимость в Европе отличается быстрыми темпами роста цен. Для примера, годовой прирост капитала на рынке недвижимости России не превышает 5% ввиду стагнации, тогда как европейские объекты дают прирост от 7% годовых. При этом максимальные показатели роста цен характерны для первичной недвижимости Лондона (свыше 9% за год), а также для вторичных лондонских объектов элитного класса (от 10%-12% годовых). Поэтому инвестиции от 10 млн поступают на рынок Лондона от инвесторов из 52-х стран. Годовая доходность только русских инвесторов в 2014 году, благодаря успешным сделкам, составила 34%;
  • Недвижимость в Европе ликвидна. Ликвидность недвижимости связана с возможность быстрой конвертации инвестиции в денежный актив путем перепродажи или сдачи в аренду. Поэтому на ликвидность влияет спрос, сформированный на конкретном рынке. В России и странах СНГ под влиянием девальвации и галопирующей инфляции, наблюдается отток покупателей, соответственно, снижается спрос, в результате чего срок конвертации инвестиции в денежный эквивалент увеличивается до 5 лет. Наиболее ликвидная недвижимость сконцентрирована на рынке Лондона, где число конкурирующих покупателей составляет 12,1 человека, поэтому инвестиции от 10 млн смогут принести чистый доход уже через 1-2 года (после перепродажи или сдачи в аренду);
  • Стабильность европейских рынков. Говоря о стабильности рынка недвижимости в Европе, в первую, очередь, выделяют низкий уровень инфляции в высокоразвитых странах (Великобритании, Германии, Франции), а также низкие показатели девальвации. Так, совершая инвестиции от 10 млн рублей в недвижимость России при годовом росте инфляции в 16%, через 2-3 года покупательная способность такого вложения станет минимальной. То есть, чем выше инфляция, тем более низкодоходной является инвестиция. В Великобритании инфляция соответствует минимальному уровню – 2% роста за год при полном отсутствии девальвации фунтов стерлингов, поэтому инвестиции от £,10 млн смогут принести больший доход в условиях отсутствия роста цен в стране.

Анализ потоков инвестиций с учетом данных особенностей европейских рынков показал, что самой привлекательной для вложений является недвижимость Лондона. К 2015 году там проводилось свыше 67% сделок, совершенных иностранцами, которые покупали объекты в ценовом диапазоне от £5,000,000-£7,000,000. Характерно, что за последние пять лет иностранцы переориентировались на элитные новостройки Лондона, осуществляя покупку первичных квартир ценой от £60,000 за квадратный метр.

Наибольшие объемы инвестиций в размере от £10 млн поступили от сингапурцев, далее в рейтинге следовали жители Гонконга. Анализ инвестиций вкладчиков из СНГ, который проводился крупнейшим агентством по продаже недвижимости в Лондоне – Лондон Консалтинг, показал, что свыше 88% всех русскоговорящих покупателей вкладывались в объекты трех фешенебельных районов: Белгравию, Найтсбридж и Мэйфер. Основываясь на росте своих продаж, компания Лондон Консалтинг прогнозирует, что к концу 2015 года на первичном рынке Лондона появится около 5% новых инвесторов из Казахстана, Украины, РФ, страхующих свои капиталы от кризиса.

Рентабельность инвестиций от £10 млн и получение гражданства Великобритании

Инвестиции в первичную недвижимость Лондона от £10 млн являются перспективными в силу следующих причин:

  • Высокой доходности, так как элитные новостройки в Лондона дают прирост капитала до 15% годовых, тогда как показатели прироста к аренде возрастают на 10%-14% за год;
  • Возможности использовать программу экономической иммиграции. В Великобритании сроки получения гражданства будут напрямую связаны с объемами капиталовложений, которые произвелись в экономику страны, поэтому основной процент иностранных вкладчиков инвестирует в недвижимость от £10 млн и более. При этом срок получения гражданства сокращается до 2 лет. Для примера, если инвестировать в недвижимость Лондона не более £1,000,000, то получение гражданства становится возможным после проживания в течение 5 лет в стране;
  • Минимальные расходы. Покупка первичной недвижимости в Лондоне совершается в рассрочку, то есть, на начальной стадии строительства (off-plan) вкладывается депозит (от 10% до 20%), затем, к концу строительства, оплачивается остальная цена объекта. Если инвестор перепродаст недостроенную квартиру, то он будет избавлен от необходимости оплачивать от 80%-90% общей цены объекта, так как это сделает новый покупатель. Чистый доход от операции будет получен за счет разницы между ценой при покупке недвижимости и при ее перепродаже в конце строительства.

Для того чтобы оценить рентабельность инвестиций от £10 млн в новостройки Лондона, можно изучить конкретный пример. Инвестор осуществил покупку квартиры в 2013 году в недостроенном комплексе Велвич Арсенал. Стоимость объекта на тот момент составляла £335,000. Изначально инвестор оплатил 10% от цены объекта, затем через 6 месяцев еще 10% средств, которые отправились на депозит.

Далее инвестор желает использовать схему с перепродажей недвижимости, которая намечается к концу строительства в 2016 году. Фактически, к этому сроку стоимость объекта достигнет £439,900 (учитывая ставку годового роста цен). При реализации сделки на перепродажу инвестор выручит £171,900, поскольку £268,000 (80% от начальной стоимости), необходимо выплатить компании-застройщику (£335,000*80%). Далее оцениваем инвестиционные расходы, чтобы определить соотношение к доходам.

Статья расходов

Доходность

Объем расходов

Резервационный депозит за объект 20%

 

£67,000

Оплата юридических услуг при покупке объекта

 

£1,200

Оплата услуг риелторов

 

£5,200

Прибыльность перепродажи объекта в 2016 году

£171,900

 

Задолженность перед компанией-застройщиком (80%)

Оплачивается новым покупателем

Вознаграждение риелторов

 

£5,596

Оплата юридических услуг при перепродаже

 

 

 

 

£1,500

Сумма расходов и доходов

 

£171,900

£80,496

 

Чистая прибыль

£91,404

 

Исходя из этого, доходность инвестируемых средств составляет £91,404/£80,496=114% за два года владения активом. Характерно, что инвестиции от £10 млн будут более высокодоходными, так как рост цен на такие объекты превышает показатели, используемые в данном примере (6% за год), они достигают 9%-12% годовых. Это объясняет ситуацию того, что каждая 15-я элитная недвижимость в Лондоне ценой от £10,000,000-£15,000,000 является собственностью инвесторов из СНГ.

© 2020 All Rights Reserved.
Яндекс.Метрика