Инвестиции в недвижимость – анализ доходности европейского рынка

Инвестиции в недвижимость – анализ доходности европейского рынка

Инвестиции в недвижимость, объекты с максимальной доходностью, оценка рисков, финансовые расходы при покупке, высокодоходные безрисковые рынки, инвестиционная рентабельность – русскоговорящие капиталовкладчики все чаще рассматривают недвижимость на европейском рынке в качестве объекта для инвестирования. Поэтому знание особенностей рынка недвижимости позволит поместить финансовые активы в объект с высокой окупаемостью при минимальных рисках.

Общая характеристика инвестиций в сектор недвижимости

Инвестиции в объекты недвижимости – это категория капиталовложений реального сектора. Недвижимость рассматривается в качестве способа размещения финансовых активов, который обеспечивает постоянный прирост к капиталу. При выборе конкретного объекта для инвестирования особую важность составляет оценка инвестиционного климата в стране. Поэтому капиталовкладчики анализируют финансовый фактор, экономический, политический, законодательный – данные факторы наиболее существенно влияют на текущую рентабельность рынка и общую эффективность инвестиции в недвижимость.

При выборе конкретного объекта недвижимости оцениваются и другие параметры, которые напрямую связаны с недвижимостью:

  • Степень ликвидности (способность конвертировать в валюту инвестицию);
  • Степень конкурентоспособности;
  • Актуальный показатель прироста к капиталу;
  • Ожидаемое изменение рентабельности объекта.

Инвестирование в недвижимость (с последующей покупкой) преследует несколько основных целей, среди которых:

  • Личное использование объекта;
  • Сдача недвижимости в аренду;
  • Производственное использование;
  • Спекулятивное использование (приобретение с последующей перепродажей);
  • Покупка с последующим развитием объекта (расширением, реконструкцией и т.д.).

Отечественный рынок недвижимости переживает стагнацию. Так, закрываются строительные проекты ввиду отсутствия финансирования со стороны банков из-за инфляции, снижаются темпы роста цен во вторичном секторе и т.д. Поэтому инвесторы из стран СНГ ориентируются на более стабильный европейский рынок. Наибольшей стабильностью отличается рынок Лондона – на сегодняшний день в британской столице зафиксирован максимальный прирост к капиталу в размере 10%-15% годовых у элитной жилой недвижимости и от 16% годовых у коммерческой недвижимости.

Перепродавая квартиры в новостройках, инвестор может выручить £200,000 на операции всего за 2 года с момента вложений. Например, инвестор покупает апартаменты по цене £1,000,000. Его расход составляет только 20% от этой стоимости - £200,000. При росте цен недвижимости в 10% за год, цена квартиры через 2 года достигнет £1,2000,000. Таким образом, перепродажа даст чистую прибыль в £200,000. Это 100% за два года с момента покупки или же 50% прибыли на вложенный капитал за год – максимальная доходность, которую дают инвестиции в Европе.

Именно в первичном секторе Лондона зафиксирован растущий спрос у инвесторов из СНГ. По данным Лондон Консалтинг – крупнейшей компании, осуществляющей продажу квартир в новостройках, подбор проектов, застройщиков, объемы «русских» вложений достигли £109,4 млн и этот показатель будет продолжать расти ввиду кризиса в СНГ.

Инвестиции во вторичную недвижимость – наиболее доходные жилые объекты Лондона

Инвестиции в недвижимость Лондона преследуют конечную цель – получение «чистых» дивидендов от покупки жилого объекта. На сегодняшний день получение прибыли возможно как путем перепродажи недвижимости в момент наиболее высоких ценовых приростов, так и путем сдачи недвижимости в арендное пользование. В этом случае инвестиции будут окупать себя медленнее, но гарантированно стабильно с расчетом на долгосрочную перспективу.

Среди русскоговорящих инвесторов большой процент капиталовкладчиков – это покупатели жилых объектов вторичного рынка (коттеджей, таунхаусов, отдельно стоящих особняков и квартир). Как правило, они выбирают инвестиционные объекты с большим потенциалом доходности. Наибольший потенциал доходности определяется ежегодным приростом к капиталу. Исходя из этого, свыше 67% инвестиций в недвижимость Лондонапоступает в объекты элитного сектора, возрастающих в цене на 10%-15% ежегодно.

В связи с этим инвестиции в недвижимость Лондона поступают в максимальном объеме в центральные регионы столицы. Жилой фонд в центре на 90% сформирован элитными конкурентоспособными объектами. Наибольшая концентрация недвижимости с высоким потенциалом доходности сконцентрирована на рынке Найтсбриджа, Мэйфера, Белгравии, Южного Кенсингтона, Ноттинг Хилла, Вестминстера, Челси и т.д.

Согласно данным от экспертов Dataloft, весьма выгодными могут оказаться вложения во вторичную недвижимость рынка Мэйфер. В данном районе уже сейчас среднерыночной является цена от £60,000 за один квадратный метр жилой площади. К 2016 году эксперты ожидают прироста капитала до £120,000 за один квадрат, а к 2020-му году недвижимость Мэйфера может стать самой дорогой в Лондоне при ценах до £160,000 за квадратный метр. К началу 2015 года инвестиции в недвижимость Лондона начали активно прибывать на рынок Мэйфера. Характерно, что инвесторы из Украины, Казахстана, а также России сделали максимальное число капиталовложений в данный рынок – свыше 33% от общего числа сделок.

Если говорить о наиболее ликвидной недвижимости в настоящий момент, то речь пойдет о вторичном жилом рынке Белгравии. Средняя стоимость элитных жилых объектов в этом районе достигает £10,000,000. При этом русскоговорящие инвесторы являются собственниками каждого 15-го объекта, купленного по цене от £15,000,000. Инвестиции в недвижимость Лондона в этом случае могут принести прибыль и при сдаче объекта в аренду, поскольку арендаторы указывают, что готовы арендовать недвижимость в Белгравии по цене до £45,000 за месяц.

Инвестиции в первичную жилую недвижимость Лондона – квартиры в новостройках

Альтернативным объектом для инвестиций могут стать вложения в новостройки Лондона. К первичному сектору относят все проекты новостроек, находящиеся на этапе возведения или только сданные в эксплуатацию.

Перспектива инвестирования в новостройки связана с возможностью полного выкупа объекта после завершения строительства или частичного выкупа недвижимости, когда проект находится в строительной фазе. Основной процент инвесторов, согласно словам директора русского отдела агентства Savills, предпочитают перепродавать квартиры, когда новостройка находится еще в фазе возведения. Такое инвестирование в недвижимость Лондона перспективно по целому ряду факторов:

  • Оплате только 20% средств от общей стоимости квартиры (при резервации недвижимости за конкретным клиентом);
  • Возможности перепродавать квартиру с учетом прироста к капиталу. В среднем, строительные проекты дорожают на 9% ежегодно. Инвесторам рекомендуется внести 20% депозит и перепродаваться объект после 1-4 лет с момента приобретения недвижимости – эта схема гарантированно принесет доход в размере повышения стоимости квартиры за весь период строительства;
  • Возможности экономить на Гербовом сборе при инвестировании в первичную недвижимость Лондона. Инвестор, который оплатил депозит и закрепил за собой жилой объект, может перепродавать недвижимость без риска уплаты налогов за прирост капитала.
Риски, связанные с инвестированием в недвижимость Лондона

Инвестиции в недвижимость Лондона признаны самой безрисковой операцией. Минимизации рисков потери капиталовложений способствуют следующие особенности рынка:

  • Постоянно растущая конкуренция, которая делает жилой объект востребованным и потенциально доходным. К началу 2015 года конкуренция на 1-н жилой объект в Лондоне достигает 12,1 покупателя, а в центральных районах спрос еще более высок ввиду более выраженного дефицита предложений;
  • Постоянно растущие цены. Рост цен привлекает иностранных инвесторов возможностью получать как одноразовые крупные дивиденды от перепродажи недвижимости, так и систематические доходы от сдачи объекта в аренду. Именно поэтому только за последние два года к рынку недвижимости Лондона привлеклось более 100 тысяч инвесторов из-за рубежа.
© 2022 All Rights Reserved.
Яндекс.Метрика