Инвестиции в недвижимость – доходность и риски от капиталовложений в объекты Лондона

Инвестиции в недвижимость Лондона, объекты с максимальной доходностью, страхование капиталовложений, финансовые расходы при покупке – данная информация остается актуальной для всех инвесторов из России и СНГ, которые в ближайшем будущем планируют инвестировать в британский рынок недвижимости. Агентство по продаже вторичной и первичной недвижимости в Лондоне - London Consulting Centre предоставляет актуальные данные о ценовом состоянии рынка и перспективах, которые открывает капиталовложение в жилые объекты столицы.

Инвестиции во вторичную недвижимость – наиболее доходные жилые объекты рынка

Инвестиции в недвижимость Лондона преследуют конечную цель – получение «чистых» дивидендов от покупки жилого объекта. На сегодняшний день получение прибыли возможно как путем перепродаже недвижимости в момент наиболее высоких ценовых приростов, так и путем сдачи недвижимости в арендное пользование. В этом случае инвестиции будут окупать себя медленнее, но гарантированно стабильно с расчетом на долгосрочную перспективу.

Среди русскоговорящих инвесторов большой процент капиталовкладчиков – это покупатели жилых объектов вторичного рынка (коттеджей, таунхаусов, отдельно стоящих особняков и квартир). Как правило, они выбирают инвестиционные объекты с большим потенциалом доходности. Наибольший потенциал доходности определяется ежегодным приростом к капиталу. Исходя из этого, свыше 67% инвестиций в недвижимость Лондона поступает в объекты элитного сектора. Минимальная стоимость подобных объектов к началу 2015 года составила от £1,200,000. Среднерыночными считаются цены на недвижимость «премиум класса» в размере £3,500,000 - £4,500,000. При этом около 47% от всех инвесторов предпочитают вкладывать в более дорогостоящие объекты – недвижимость по цене от £6,000,000 - £7,000,000.

Подобный интерес к элитному жилому сектору спровоцирован наиболее интенсивным ростом цен, который соответствует 10%-12% годового прироста. Именно рост цен дает возможность выручить «чистый» доход при перепродаже недвижимости с учетом разницы между первичной ценой при покупке и конечной стоимостью объекта в момент продажи.

В связи с этим инвестиции в недвижимость Лондона поступают в максимальном объеме в центральные регионы столицы. Жилой фонд в центре на 90% сформирован элитными конкурентоспособными объектами. Наибольшая концентрация недвижимости с высоким потенциалом доходности сконцентрирована на рынке Найтсбриджа, Мэйфера, Белгравии, Южного Кенсингтона, Ноттинг Хилла, Вестминстера, Челси и т.д.

Согласно данным от экспертов Dataloft, весьма выгодными могут оказаться вложения во вторичную недвижимость рынка Мэйфер. В данном районе уже сейчас среднерыночной является цена от £60,000 за один квадратный метр жилой площади. К 2016 году эксперты ожидают прироста капитала до £120,000 за один квадрат, а к 2020-му году недвижимость Мэйфера может стать самой дорогой в Лондоне при ценах до £160,000 за квадратный метр. К началу 2015 года инвестиции в недвижимость Лондона начали активно прибывать на рынок Мэйфера. Характерно, что инвесторы из Украины, Казахстана, а также России сделали максимальное число капиталовложений в данный рынок – свыше 33% от общего числа сделок.

Если говорить о наиболее ликвидной недвижимости в настоящий момент, то речь пойдет о вторичном жилом рынке Белгравии. Средняя стоимость элитных жилых объектов в этом районе достигает £10,000,000. При этом русскоговорящие инвесторы являются собственниками каждого 15-го объекта, купленного по цене от £15,000,000. Инвестиции в недвижимость Лондона в этом случае могут принести прибыль и при сдаче объекта в аренду, поскольку арендаторы указывают, что готовы арендовать недвижимость в Белгравии по цене до £45,000 за месяц.

При этом элитный сектор отличается стабильным ростом цен, что минимизирует риски при капиталовложениях. Даже в период стагнации (2009-2012 годы), элитная недвижимость в фешенебельных районах столицы продавалась по цене в 5-7 раз большей, чем среднерыночные объекты. Теперь ценовой разрыв еще более выражен.

Инвестиции в первичную жилую недвижимость Лондона – квартиры в новостройках

Альтернативным объектом для инвестиций могут стать вложения в первичную недвижимость Лондона. К первичному сектору относят все проекты новостроек, находящиеся на этапе возведения или только сданные в эксплуатацию.

Перспектива инвестирования в новостройки связана с возможностью полного выкупа объекта после завершения строительства или частичного выкупа недвижимости, когда проект находится в строительной фазе. Основной процент инвесторов, согласно словам директора русского отдела агентства Savills, предпочитают перепродавать квартиры, когда новостройка находится еще в фазе возведения. Такое инвестирование в недвижимость Лондона перспективно по целому ряду факторов:

Оплате только 20% средств от общей стоимости квартиры (при резервации недвижимости за конкретным клиентом);
Возможности перепродавать квартиру с учетом прироста к капиталу. В среднем, строительные проекты дорожают на 9% ежегодно. Инвесторам рекомендуется внести 20% депозит и перепродаваться объект после 1-4 лет с момента приобретения недвижимости – эта схема гарантированно принесет доход в размере повышения стоимости квартиры за весь период строительства;
Возможности экономить на Гербовом сборе при инвестировании в первичную недвижимость Лондона. Инвестор, который оплатил депозит и закрепил за собой жилой объект, может перепродавать недвижимость без риска уплаты налогов за прирост капитала.

С учетом всех этих факторов, проекты по первичному строительству поддерживаются за счет инвестиций со стороны иностранцев. В 63% случаев покупателями апартаментов в новостройках становятся капиталовкладчики из-за рубежа, которые вкладываются в объекты по цене свыше £5,000,000. При этом около 88% капиталовложений поступает еще до завершения строительства.

Риски, связанные с инвестированием в недвижимость Лондона

Инвестиции в недвижимость Лондона признаны самой безрисковой операцией. Минимизации рисков потери капиталовложений способствуют следующие особенности рынка:

Постоянно растущая конкуренция, которая делает жилой объект востребованным и потенциально доходным. К началу 2015 года конкуренция на 1-н жилой объект в Лондоне достигает 12,1 покупателя, а в центральных районах спрос еще более высок ввиду более выраженного дефицита предложений;
Постоянно растущие цены. Рост цен привлекает иностранных инвесторов возможностью получать как одноразовые крупные дивиденды от перепродажи недвижимости, так и систематические доходы от сдачи объекта в аренду. Именно поэтому только за последние два года к рынку недвижимости Лондона привлеклось более 100 тысяч инвесторов из-за рубежа;
Дефицит жилых объектов на рынке. Жилой фонд Лондона испытывает недостаток в строительстве, поэтому число предложений о продажах полностью не покрывают сформировавшийся спрос. Фактически, спрос не будет полностью удовлетворен до 2020 года – по заявлению экспертов Knight Frank, а значит, недвижимость в столице будет являться привлекательным дефицитным объектом.

В совокупности данные факторы минимизируют риски при капиталовложениях, обеспечивают ценовую стабильность рынку и провоцируют постоянный приток новых инвесторов к жилой недвижимости Лондона.