Инвестиции в жилищное строительство, конкурентоспособные объекты, риски и гарантии для прибыли, объемы расходов, актуальные строительные проекты – за последние годы аналитики регистрируют все возрастающее число сделок на покупку первичной недвижимости на европейских рынках, которые проводят русскоговорящие инвесторы стран СНГ. При этом они анализируют инвестиционный климат государства, в котором находится инвестиционный объект – это позволяет выбрать наиболее стабильный рынок, в котором можно провести безрисковую операцию по капиталовложению.

Особенности выбора рынка для осуществления высокодоходных инвестиций в жилищное строительство

Инвестирование жилищного строительства – это капиталовложение в реальный объект. Такие объекты отличаются стабильным ростом цен, высокой прогнозируемостью изменений рентабельности, слабой зависимостью от колебаний мировой экономики. В результате этого капиталовложения в строительные проекты имеют высокий показатель безопасности. Другая отличительная особенность такого типа инвестиций – долгосрочность, поскольку окупаемость происходит не раньше чем через год.

При выборе строительного проекта производится общая оценка эффективности для инвестиций, которая включает:

• Анализ стоимости строительства, источников финансирования;
• Анализ потенциальных доходов от инвестиций с оценкой рентабельности;
• Этап строительства для экономического обоснования прибыли;
• Прогнозы относительно изменений цен для подсчета гипотетической прибыли.

Инвестирование жилищного строительства капиталовкладчиками из СНГ переместилось с отечественного рынка на европейские. Главными причинами тому выступают – экономический кризис, резкое возрастание инфляции, возросшие риски для капиталовложений в первичный сегмент. Поэтому наибольший рост оборота русских инвестиций наблюдается на рынке Великобритании, а именно – в строительном секторе Лондона.

Факторы, определяющие выгодность инвестирования в жилищное строительство Лондона

Специалисты компании Лондон Консалтинг, которые являются одними из ведущих на рынке купли-продажи недвижимости в Лондоне, фиксирует рост спроса на квартиры в новостройках со стороны иностранных инвесторов. В частности, инвестиции в жилищное строительство Лондона совершили покупатели из 52 иностранных государств. Максимальное число операций произвели сингапурцы, которые реализовали около 22% от общего числа сделок на покупку, затем следовали уроженцы Гонконга – 16% сделок. Русскоговорящие инвесторы из России, Казахстана и Украины провели около 3% сделок от общего числа операций.

Какой доход получает инвестор от вложений в новостройки Лондона? 100% прибыли или £200,000 всего за два года. Предположим, что покупатель приобретает квартиру по цене £1,000,000. Для этого он расходует не более 20% от стоимости объекта - £200,000. Цены квартир в новостройках ежегодно растут на 10%, поэтому уже через два года объект будет стоить £1,200,000. Перепродав его по возросшей цене, инвестор получит чистый доход - £200,000 или 100% прибыли за два года на вложенный капитал.

Тенденция растущего интереса к первичной жилой недвижимости и строительным проектам вызвана рядом причин. В частности, инвестиции в жилищное строительство Лондона потенциально выгодны тем, что:

• Инвестор получает максимальные дивиденды от перепродаж. Потенциальный покупатель при приобретении квартиры обязан резервировать объект. Это делается путем внесения средств на депозит. Размер депозита определяет компания-застройщик. Как правило, депозит переводится в размере 10%-20% от общей стоимости недвижимости. Для более глубокого понимания схемы можно рассмотреть конкретный пример. Инвестор вносит 10% средств на депозит в проект, который находится в фазе строительства. При этом он получает прирост к капиталу благодаря естественному повышению стоимости объекта в течение строительного периода. В случае если стоимость новостройки возросла на 7%, то ежегодный доход инвестиции в жилищное строительство Лондона составит 7/10=70%;
• Апартаменты в новостройках можно приобретать как на среднесрочный, так и на долгосрочный период. Кроме того, квартиры в новостройках покупаются с целью перепродажи объекта еще на этапе возведения. Оптимальный срок для перепродажи квартиры считается 1-4 года с момента покупки. По завершению строительных работ инвестор получает возможность либо полного выкупа объекта на собственные средства, либо выкупа квартиры в ипотеку (до 70% от общей стоимости);
• Экономия на Гербовом сборе. Инвестиции в жилищное строительство Лондона можно сохранить путем освобождения от налоговых выплат, которые взымаются за покупку объекта. Для этого необходимо перепродать квартиру в новостройке, когда проект находится в процессе возведения. В этом случае можно сэкономить от 1% до 5% средств в зависимости от стоимости квартиры;
• Гарантии компаний-застройщиков, предоставляемые инвесторам жилищного строительства в Лондоне. Компании-застройщики в Великобритании законодательно обязаны давать гарантии покупателям сроком на 10 лет на качество проведенных строительных работ. В случае несоблюдения этого норматива, компания-застройщик несет ответственность перед Национальной Комиссией по Жилому Строительству;
• Возможность выбора наиболее конкурентоспособной квартиры. Инвестиции в жилищное строительство Лондона позволяют выбирать наиболее ликвидные квартиры – с удачной планировкой, крупными габаритами, выигрышным расположением в жилом комплексе и т.д. Это повысит спрос на объект, увеличит конкуренцию и, как результат, объемы получаемых дивидендов.

Состояние жилищного строительства в Лондоне и актуальные предложения для инвестиций

На сегодняшний день муниципальные власти принимают решения об интенсивной застройке Лондона, что обусловлено, опять же, растущим спросом и неспособностью рынка его перекрывать в полном объеме. Строительство новостроек поддерживается преимущественно иностранцами. К концу 2014 года они осуществили свыше 63% инвестиций в жилищное строительство Лондона от общего числа. Подобную тенденцию отследили аналитики Savills еще в 2011 году.

Объемы инвестирования в элитный первичный сектор составляют около 88%. Фактически, инвесторы совершали покупку квартир в новостройках, цена которых превышала в среднем £5,000,000. Глава русского отдела в компании Savills подчеркнул, что основная часть капиталовложений поступала еще до момента завершения строительства подобных объектов.

Анализируя приток зарубежных инвесторов в первичный рынок недвижимости, эксперты заявили, что только капиталовложения от китайских инвесторов смогли бы спровоцировать рост цен на недвижимость в Лондоне в размере 15%. Однако эта ситуация возможна только в случае, если будут сняты ограничения на владение иностранной недвижимостью у китайцев.

Помимо увеличения объемов инвестиций в жилищное строительство Лондона, эксперты также регистрируют сокращение разрыва между капиталовложениями в первичный и вторичный жилой сектор. Особенно эта тенденция характерна для русскоговорящих покупателей. Еще 5 лет назад главным объектом инвестиций для них выступали апартаменты и дома вторичного рынка, теперь же, отмечается рост покупок квартир в новостройках.

Региональный директор отдела недвижимости Knight Frank указывает, что наиболее привлекательными для русскоговорящих покупателей являются новостройки в центральных районах Лондона. В первую очередь – в районе Южный Кенсингтон, Сити, Вестминстер, Чизик, Баттерси. Жилой фонд в подобных новостройках на 90%-100% сформирован элитными квартирами. Если говорить об инвестициях в конкретное жилищное строительство в Лондоне, то максимальные капиталовложения поступили в такие новостройки как Хай Стрит, жилой комплекс Баттерси Рич, Эмбаси Гарденс, а также Игл и Абел & Клеланд,

Минимальная сумма, которую приходится выплачивать покупателям за однокомнатные квартиры в данных элитных новостройках, составляет от £1,000,000. При покупке трехкомнатных крупногабаритных квартир расходы являются многократно большими от £6,000,000 в среднем.