Ключевая цель, которую преследуют русскоговорящие покупатели британской недвижимости – выгодные инвестиции. Подобное мнение разделяет 66,7% риэлторов, которые стали респондентами опроса от консалтинговых фирм. Согласно информации, представленной руководством Англии, с III квартала за 2008 год и по III квартала 2013 года, российские покупатели получили свыше 433 инвесторских визы в данную страну. Данный показатель является лидирующим среди активности инвесторов из-за рубежа. Поэтому российские покупатели опережают даже китайцев и американцев. Ключевым фактором, определяющим высокий интерес покупки недвижимости в Англии, является ограниченность предложений перед спросом, интенсивный ценовой прирост  и положительная динамика колебания цен на рынке.

Около 50% риэлторов отметили, что русскоговорящие инвесторы составляют львиную долю от покупателей коммерческой недвижимости. Наиболее часто избираемыми объектами выступают офисы, доходные дома, отели, хостелы, несколько реже избираются магазины. Инвесторы из СНГ и России ориентируются на доходность не меньше чем в 5-10% годовых. Особым спросом пользуется коммерческая недвижимость Великобритании со сформированным бизнесом.  Такой приоритет характерен для 83,3% респондентов, против 16,7% вкладчиков, готовых развивать предприятие самостоятельно после покупки коммерческого объекта.

Высокий интерес и спрос на коммерческие объекты поясняется большим годовым доходом, который могут выручить инвесторы, в сравнении с любым другим типом объектов жилого фонда Англии. Согласно последним аналитическим данным, средняя доходность от недвижимости этого класса приносит около 12,7% прибыли. Жилые объекты в центре, относящиеся к элитной категории, способны принести только около 10,6% капиталов.

В 2013 году проводились исследования консалтинговой компанией Knight Frank, IPD и Macrobond, целью которых стояло изучение совокупной доходности инвестиционных объектов:

• Коммерческая недвижимость – 12,7%, показала лидирующий результат.
• Элитные жилые объекты в центральном Лондоне – 10,6%.
• Инвестиции в хеджевые фонды – 7,9%.
• Вложение в акции FTSE 100 – 6,6%.
• Приобретение облигаций BoA Merill Lynch Global Bond Index – 1,6% годового дохода.
• Инвестиции в потребительские товары – 1,6%.
• Отрицательный баланс на доходы получили инвестиции в акции, развивающегося рынка - -6,9%.

В этом случае аналитики указывают, что при вложениях в инвестиционную недвижимость необходимо учитывать не только на первичную ставку доходности, но также и на годовой прирост капиталов. Согласно подсчетам, произведенным в 2013 году, наибольшим совокупным доходом обладают офисы в Великобритании. Они же продемонстрировали самый интенсивный рост арендных ставок за год. Второе место занимают инвестиционные объекты по типу промышленных и складских зданий.

Ценовая динамика и изменения ставок доходности коммерческих объектов в Англии (данные 2013 года IV квартала – CBRE)

Тип объекта	Динамика ставок по аренде	Годовой прирост капитала	Ставка доходности	Совокупная доходность
Офисы	7,25%	16,55%	5,74%	22,29%
Торговые объекты	1,37%	7,42%	5,64%	13,06%
Складские и промышленные здания	0,40%	13,31%	6,72%	20,03%

Экономически более перспективными и развитыми считаются южные и восточные области Англии, по отношению к иным регионам страны. Поэтому вложение капиталов с целью инвестиций в объекты юго-восточных территорий являются менее рискованными. Главными условиями, которые позволяют застраховаться инвесторам при вложении в момент покупки коммерческого объекта, являются: заключение аренды сроком от 10 лет,  хорошие технические показатели объекта, учет оборота бизнеса арендатора, популярность территории. Наиболее доходными статистически являются центральные районы Лондона.

Покупка офисов: получение максимальной совокупной доходности при минимальных рисках

На момент 2013 года коммерческие объекты, представленные офисами, являлись наиболее доходными объектами в Англии. Это сказалось на активности зарубежных инвесторов, доля которых возросла с 23%, характерных для 2012 года, до 48% в 2013 году. Интерес спровоцирован увеличением спроса и потребностью открытия новых компаний, предприятий и фирм, что незамедлительно сказалось на повышении экономики Великобритании.

Высокую активность в приобретении офисных помещений показали русскоговорящие инвесторы, которые не игнорируют правила успешной покупки на правах Leasehold офисов. Безрисковой сделкой является обращение к обладателю объекта с известным именем и репутацией. Сроки заключения аренды должны составлять от 7 лет минимум, но лучше ориентироваться на аренду от 10-ти лет. Учет месторасположения офисного здания, оптимальным для приобретения являются офисы с высокой проходимостью.

Экспертами рекомендуется приобретать коммерческие объекты «А+» класса. К таким относятся все высотные здания в центральных районах любого города, а также высотные здания вблизи достопримечательностей, культурно-общественных и образовательных мест. Инвестиции в покупку объекта класса «А» предполагают приобретение офиса в здании, как минимум с 5-тью этажами. Здание должно быть возведено не ранее 1980-го года. Инфраструктура здания должна включать вспомогательные объекты, такие как банки или кафе.

Для эффективной сделки на покупку офисного объекта следует учитывать офисный рынок, успешность которого подкрепляется стабильной и развитой экономикой области и трудовой ситуацией в регионе. Крупнейшим рынком, располагающим офисными объектами является Большой Манчестер. Экономические показатели определяют спрос на офисные помещения, их наполненность трудовыми кадрами и клиентами. Следовательно, это влияет на размер финансовых доходов от инвестиций. Аналитики Oxford Economics назвали тройку перспективных для инвестиций рынков офисной недвижимости в Англии в 2014 году. Среди них: Лондон, Южные и восточные области Великобритании, а также рынок Йоркшира и Хамберсайда. Экономическая ситуация и ситуация на офисных рынках в районе Восточного Мидленда, а также Северной Ирландии отличается сравнительно меньшими перспективами.

К ведущим офисным рынкам Англии относятся земли Темзы (весь Лондон с окрестностями магистрали M25, область Оксфорда). Рынки крупнейших  региональных мегаполисов: Абердин, Бристоль, Бирмингем, Лидс, Ливерпуль, Эдинбург, Глазго и Манчестер. На момент 2013 года средняя ставка доходности в крупных межрегиональных мегаполисах колебалась в диапазоне от 6 до 7%.

Аналитики Knight Frank и CBRE озвучили средние показатели ставок доходности за 2013 год офисных рынков:

• Абердин – 6%;
• Бирмингем – 5,75%;
• Бристоль – 6,25%;
• Глазго – 6%;
• Кардифф – 6%;
• Ливерпуль – 7,25%;
• Лидс – 6%;
• Манчестер – 5,75%;
• Ньюкасл – 6,25%;
• Саутгемптон – 7%;
• Шеффилд – 6,50%;
• Эдинбург -6%.

Согласно последним данным, озвученным Jones Lend LaSalle, тенденцией к повышению обладают арендные ставки в Лондоне – в Вест-Энде и Сити. В Меньшем объеме повышение затронуло Белфаст, Манчестер, Эдинбург, Ноттингем и Глазго. Согласно ближайшим прогнозам, составленным на 5-ть лет, аренда офисных помещений в Лондоне будет повышаться на 4,5% год.  Для региональных городов этот показатель в среднем составит 2,5%.

Подобные тенденции к повышению продиктованы дефицитом офисных помещений класса «А». Статистический срез за 2009 год и 2013 год показал, что число предложений в региональных городах сократилось буквально наполовину.

Вложение капиталов в офисные помещения Лондона являются менее рискованной операцией, чем приобретение офисов в межрегиональных городах. Оптимальными районами Лондона для инвестиций в офисные объекты являются Доклендс, Сити и район Вест-Энда. Согласно данным Savills, спрос на арендуемые офисные помещения в Лондоне 2013 года возрос на 45% по отношению к предыдущему году. Это максимальный показатель роста спроса, зафиксированный с момента 2010 года. Объемы инвестиций в офисные здания в районе Вест-Энда и Сити составили свыше £20 ,000,000, показав рекорд. Положительные тенденции также выражены в сокращении пустующих офисных площадей, сокращение в 2013 году равнялось 6%. Также в прошлом году на рынке офисной недвижимости зафиксировали подорожание на 20%. Составленные прогнозы на 5-ть лет указывают, что арендная ставка будет неуклонно расти в среднем на 3-6% ежегодно. В Сити в 2013 году зарегистрировали самый стабильный показатель арендной ставки, который весь год составлял 4,75% повышения.

Динамика цен и ставки доходности коммерческой недвижимости в Англии, %

Данные CBRE (IV квартал 2013)

Типы недвижимости	Динамика арендных ставок	Прирост капитала	Ставки доходности	Совокупная доходность (прирост капитала + ставка доходности)
Офисы	7,25	16,55	5,74	22,29
Торговая недвижимость	1,37	7,42	5,64	13,06
Промышленно-складские объекты	0,40	13,31	6,72	20,03

 

Торговая коммерческая недвижимость – продуктовые магазины

Аналитики консалтинговой компании Knight Frank в 2013 году озвучили сумму вложений в торговые объекты недвижимости. Показатели соответствуют  £10,300,000. Это означает, что вложения в торговую недвижимость в 2013 году  возросли на 51% по отношению к 2012 году. В область повышенного инвестиционного интереса попадают магазины на центральных улицах и вблизи площадей, а также крупные торговые центры.

Инвестиции в торговые объекты недвижимости доходны и выгодны, поскольку стоимость их строительства высока. Как правило, бюджет таких проектов предусматривает сотни тысяч, миллионы фунтов, то делает их конкурентоспособными. Для Великобритании характерно превышение спроса на торговые объекты над числом предложений, плюс, особенностью выступает продажа торговых объектов в off-market, то есть, без выпуска на открытый рынок.

Если в поле интересов попадает продуктов магазин, необходимо ориентироваться на объекты, расположенные в жилых и спальных районах, это обеспечит рентабельность бизнеса. Приобретение торговых центров в Англии осуществляется на условиях REIT. Суммы подобных сделок определяются миллионами. Так, в I квартале 2014 года самая бюджетная сделка консалтинговой компании Knight Frank была о продаже торгового центра по цене £9,500,000. Сделка осуществлялась в Уэльсе с доходностью в 10,5%. Самой дорогой операцией по продаже торгового коммерческого объекта Knight Frank выступала продажа торгового центра в Бирмингеме. Стоимость объекта равнялась £407,700,000, доходность центра соответствовала 5,25%.

Средний годовой доход для торговых центров колеблется в районе от 5 до 8,75%, колебания зависят от популярности и уровня посещаемости объекта. Более высокая наполняемость и спрос уменьшают риски и повышают доходность. Так, торговые объекты во вторичных и третичных зонах Англии способны приносить около 10-13% годовых. К данным торговым зонам относятся места, для которых не характерна высокая посещаемость. Престижные центральные улицы с большой проходимостью относятся к первичным торговым зонам, их доходность равна 5%. Одной из самых престижных торговых улиц в столице является Бонд-Стрит, тем не менее, объекты на ней приносят только 2,5% годового дохода, поскольку стоимость аренды за объект ежегодно растет. Согласно прогнозам, составленным Savills по февраль 2015 года, торговые помещения на Бонд-Стрит будут повышаться в цене на 15%, что соответствует £16,140 за квадратный метр.

Промышленно-складские помещения: оптимальное решение для начинающих инвесторов

Рынок промышленно-складских коммерческих объектов Англии предоставляет различные по габаритам и типам помещения. Поэтому спрос способны удовлетворить все зарубежные инвесторы. На сегодняшний день на рынке присутствуют склады с территорией, охватывающей свыше 50 тыс. квадратных метров, а также небольшие промышленные объекты с площадью в 250 квадратных метров.

Эксперты от Jones Land La Salle привели данные за 2013 год, в которых указывался рост спроса на промышленно-складские объекты в Англии в размере 28%. При этом характерна тенденция сокращения числа предложений на 17%. В данный сектор коммерческой недвижимости в 2013 году произвели инвестиции в размере £4,400,000. Характерно, что первоначальные ставки уровня доходности на складские и промышленные объекты выше, чем первичные ставки на офисы или торговые помещения.

Основным ориентиром, который служит успешной операции по покупке промышленно-складского объекта, является развитая промышленность и торговля в области. Такими областями выступают: Мидленд, Юго-Западная Великобритания и Юго-Восточные территории страны.

Популярные и безрисковые рынки для инвестиций в складские и промышленные объекты

Юго-Западная Великобритания	Эксетер, Бристоль, Суиндон, Плимут
Лондон	Чессингтон, Кеннинг Таун, Парк-Рояль, Хитроу, Кройдон
Юго-Восток Великобритании	Гиллфорд, Слау, Вест-Таррок, Базилдон, Дратфорд, Хай-Уиком
Восточная Великобритания	Норидж, Ханингтон, Питрборо, Ипсвич
Западные районы Мидленда	Ковентри, Бирмингем
Восточные районы Мидленда	Ноттингем, Лестер, Нортгемптон, Дерби
Северо-Западная Великобритания	Манчестер, Ливерпуль
Шотландия	Эдинбург, Абердин, Глазго
Уэльс	Суонси, Кардиф, Ньюпорт

 

В качестве объектов инвестиций оптимальными выступают современные складские помещения, выстроенные менее 10 лет назад. Их должны отличать хорошая оснащенность и расположение рядом со стратегически важными объектами инфраструктуры. При сроках аренды на объект свыше 20 лет, объект будет приносить более 5,75% годового дохода, при аренде на 10 лет – 6,75%, аренда на 5 лет способна дать 8% годового дохода в среднем.

Инвестиции в отели: безрисковые сделки в туристических регионах

Рынок гостиничной недвижимости, как никакой другой, подвержен колебаниям  от изменения экономики в стране. В период рецессии туристические и деловые поездки организовываются значительно реже, что влияет на наполненность отелей и общую их рентабельность. На момент 2014 года, спрос на отели и предложения рынка сбалансированы, ввиду этого подобные инвестиции являются выгодными.

В 2013 году в сегмент гостиничных объектов недвижимости, не входящих в территорию Лондона, иностранные инвесторы вложили £1,700,000,000. Данный показатель на 138% превысил показатели за 2012 год. Начиная с 2007 года, подобный показатель является максимальным. Общий объем инвестиций, учитывая вложения в лондонские гостиничные объекты, соответствует £3,900,000,000, что тоже является рекордным показателем. Ориентировочная средняя стоимость отелей начинается от £600,000.

Выбор оптимального отеля определяется числом туристов. В Англии региональными городами, где регистрируют максимальное количество туристов, являются: Лондон, Эдинбург, Озерный край, Уэст-Кантри на юго-западе Великобритании, а также Катсуолдс. Максимально рентабельными будут отели, расположенные вблизи центральных достопримечательностей, линий метро, железнодорожных станций.

Наименьшие риски своим вкладчикам принесут покупки отелей в гостиницах Эдинбурга и Лондона. На момент стагнации рынка в 2009 году, отельный рынок в этих областях наиболее стабильно переживали экономический спад. Столицу Англии ежегодно посещает свыше 15 млн. туристов. Это отражается на повышении спроса бронирования отельных номеров и их стоимость. Согласно данным от BNP Paribas, более 70% вкладчиков являлись зарубежные инвесторы.

Однако гостиничный рынок Великобритании не располагает качественными предложениями в достаточной мере, поэтому многие инвесторы анализируют рынок в течение года, иногда и больше, для подбора ликвидного и рентабельного объекта. В момент операции на покупку важно узнавать, почему данный объект выставляется на продажу (нерентабельность бизнеса, неправильное распределение финансовых средств, неумелое управление и т.д.), чтобы избежать рисков. Также необходимо изучить отчетность о доходах и тратах за последние 3 года. В том случае, если последние 9-ть месяцев объект приносил доход, то он является надежным для инвестиций. Важным моментом перед вложением капиталов в отель, является изучение градостроительства в данном регионе, а также анализ городского плана. Это снизит риски на покупку бизнеса, которому в дальнейшем могут навредить. В среднем инвесторы затрачивают около 4% годового оборота на содержание и управление бизнеса.

Медицинские объекты и резиденции для пенсионеров: покупка инвесторов, боящихся кризиса

Инвестор, вкладывающийся в резиденции для пенсионеров, объекты здравоохранения и медицинские комплексы, получает гарантию безрисковой сделки, поскольку экономические коллапсы не влияют на доходность данного сегмента.

Объектом интереса за последние годы у иностранных инвесторов становятся комплексы для пенсионеров. Наибольшее число  вложений поступило от американских инвесторов REIT, корпоративных вкладчиков из стран Ближнего Востока и азиатского южного региона. Перспективность таких инвестиций подтверждается аналитиками от Experian, которые прогнозируют к 2015 году увеличение числа пенсионеров на 85%.

Высокая доходность для медицинских объектов и резиденций для пенсионеров – еще одна отличительная особенность, на которую могут рассчитывать вкладчики. В среднем она составляет около 5,5-6%. Согласно статистике от Knight Frank, в Юно-Восточной Великобритании и Лондоне стоимость аренды заведений этого сегмента в среднем составляет £9,400-£9,850. Инвестиции в объекты, располагающиеся в зоне столицы – максимально безрисковые операции.
В случае приобретения апартаментов в резиденции для пенсионеров, инвестору гарантировано будет выплачиваться рентный доход на протяжении 10 лет. При условии, то комплекс сдается управляющей компанией в аренду. Инвестор также будет избавлен от необходимости выплачивать НДС – 20%, застройщик выкупит объект через 5-10 лет, что обеспечит инвестору доход в 10% при перепродаже.

Инвестиции в студенческое жилье: сделка с потенциалом

Альтернативным сегментом инвестиционных активов является приобретение студенческой недвижимости. На сегодняшний день она относится к промежуточному типу между жилой и коммерческой недвижимостью в Англии.

Наиболее успешные и доходные сделки проводятся в провинциальных областях с хорошим сообщением с учебным комплексом. Отличительная особенность студенческой недвижимости – демократичная стоимость с максимально высокой доходностью. Аналитики из Savills рекомендуют инвестировать капиталы в студенческие объекты в районе Бата, Бристоля, Кембриджа, Брайтона, Кардиффа, Сент-Эндрюса, Оксфорда и Эдинбурга. Поскольку именно для этих мест характерен большой приток студентов, обучающихся в близлежащих заведениях.

Однако на сегодняшний день крупнейшим и самым востребованным рынком данного сегмента является Лондон: только в центральных районах столицы обучается свыше 300 тыс. учеников-очников. Но, в выше представленных региональных городах спрос по отношению ко всей территории страны является максимальным.

Из информации аналитиков из Savills выходит, что средняя ставка на доходность от студенческой недвижимости составляет 6,3%. Однако в ряде случаев она достигает размера 12% годовых. Подобные показатели обуславливаются популярностью английского образования среди всех иностранцев мира, а также дефицитом предложений на общежития. Инвесторы, вложившиеся в студенческую недвижимость, имеют возможность сдавать объект непосредственно в пользование студентам, либо же сдавать его образовательным заведениям. Больший доход способна принести сдача в аренду жилья напрямую студентам.

Арендные ставки наиболее высоки в Лондоне, они достигают £900 в месяц за комнату с одним спальным местом. Например, аренда студенческих жилых объектов в Оксфорде, Брайтоне, Бристоле в среднем составляет £400 за месячное проживание.

Ключевыми факторами, которые влияют на успешность сделки, является необходимость проверки репутации застройщика. Также инвесторам важно проверять уровень доходности предыдущих объектов от конкретного застройщика. Оптимальными рынками, которые способны дать максимальный доход и быть рентабельными, являются пригородные территории Лондона, а также студенческие межрегиональные города, где наблюдается дефицит жилья и общежитий.