Оптимизация инвестиций в недвижимость – эффективные методы страхования капиталов

Оптимизация инвестиций в недвижимость – эффективные методы страхования капиталов

Оптимизация инвестиций, схемы минимизации рисков, диверсификация и эффективное распределение капиталов, высокодоходные объекты для инвестиций – выбор инвестиционного объекта является ключевой проблемой капиталовкладчика, однако даже самый надежный объект для вложений не гарантирует 100% прибыль. Поэтому инвесторы применяют особые схемы, позволяющие снизить риски и повысить окупаемость вкладываемых средств.

Методы оптимизации инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость (как первичную, так и вторичную), являются приоритетными на сегодняшний день у большинства капиталовкладчиков. Минимальные риски, стабильный рост цен, а также окупаемость вложений за пять лет владения активом – это отличительные преимущества, которые характерны для инвестиций в рынок недвижимости.

Оптимизация инвестиций в недвижимость и строительные проекты – это главное условие сбережения и приумножения капиталов. Наиболее распространенным методом оптимизации, который применяют при вложениях в недвижимость, является диверсификация капиталов. Диверсификация – это эффективное распределение средств, которые вкладываются в несколько объектов рынка.

В этом случае оптимизация инвестиций предусматривает вложения в объекты различной цены, различного территориального расположения, различных габаритов и т.д. Так, например, инвесторы могут вложить основной капитал в элитный сектор недвижимости, которая располагается в центре крупного мегаполиса, остальную часть средств при этом разместить в бюджетную студенческую недвижимость в университетском городе. Элитный объект, ввиду ликвидности и конкурентоспособности, можно перепродать, а чистый доход получить в результате прироста к ценам. Бюджетную студенческую недвижимость можно долгосрочно сдавать в аренду, получая пассивный доход от роста арендных ставок ввиду повышенного спроса у студентов.

Эффективная оптимизация инвестиций происходит в секторе первичной недвижимости, то есть, в новостройках. Диверсификация в случае инвестирования в новостройки осуществляется за счет экономичности вложений. Так, инвестор при покупке квартиры off-plan (на стадии строительства) оплачивает депозит в размере 20%, а затем перепродает недвижимость с учетом ценовых повышений. Например, если общий объем капитала составляет 1,000,000 рублей, при депозите в 20% (200,000 рублей), инвестор сможет купить 5-ть квартир в разных новостройках. Таким образом, вкладчиком совершается оптимизация инвестиций с устранением рисков (при изменении рентабельности, при снижении спроса, при повышении конкуренции на рынке и т.д.).

Именно поэтому все большее число инвесторов, в том числе из стран СНГ, предпочитают инвестировать в новостройки. В большинстве случаев для этого избираются высокоразвитые европейские рынки с низким уровнем инфляции и девальвации валюты. Как показал анализ потоков мировых инвестиций, наибольшее число вложений в 2014 году поступило в новостройки Лондона. Только русскоговорящие инвесторы из СНГ вложили более £109,4 млн, при этом более 88% вкладчиков инвестировали в элитные новостройки в таких районах как Найтсбридж, Мэйфер и Белгравия.

Компания Лондон Консалтинг, занимающаяся продажей квартир в новостройках инвесторам из СНГ, отметила возросшую активность покупателей из Казахстана, России, Азербайджана и Украины. Специалисты агентства по продаже недвижимости Лондон Консалтинг, основываясь на росте своих продаж, ожидают, что к концу 2015 года объемы русских инвестиций в первичную лондонскую недвижимость возрастут на целых 5%.

Анализ рентабельности первичной недвижимости Лондона и оптимизирование инвестиций

Прежде чем оптимизировать инвестиции, совершаемые в новостройки, необходимо оценить потенциал рынка первичной недвижимости Лондона, который, согласно рейтингам 2014 года был признан самым привлекательным для вложений в мире. Перспективность капиталовложений в лондонские новостройки заключена в следующем:

  • Стабильном росте цен. В среднем типовые новостройки Лондона дорожают на 9% за год, тогда как элитные строительные проекты могут дать прирост капитала в размере 10%-12%;
  • В высокой ликвидности и быстрой окупаемости вложений. Высокий спрос на первичную недвижимость (около 12,1 покупателя) создает возможность быстрого возврата капиталов от перепродажи или сдачи объекта в аренду. В среднем сроки окупаемости составляют около 2 лет;
  • Экономичности. Оптимизированные инвестиции в новостройки Лондона являются экономичными, особенно, если инвестор использует схему перепродажи квартиры в недостроенном комплексе. В этом случае он будет оплачивать только депозит (от 10% до 20% в зависимости от условий застройщика), затем получать прибыль от продажи объекта, возросшего в цене за период строительства. В этом случае инвестор также сэкономит от 1% до 5% на Гербовом сборе – главном налоге на недвижимость;
  • Гарантиях. Оптимизация инвестиций в новостройки Лондона заключена в минимальных рисках, которые грозят капиталам. Так, инвестор, полностью выкупивший квартиру в комплексе, сможет получить гарантию на 10-ть лет от Комитета Жилищного Строительства. В случае если застройщик не сдает в эксплуатацию комплекс в указанный период, то он обязуется возместить инвестору его расходы путем полной выплаты депозита (от 10% до 20%). Таким образом, инвестор, вложивший активы в новостройки Лондона ничем не рискует.

Схемы оптимизирования инвестиций в лондонские новостройки

Одной из схем оптимизации инвестиций в первичную недвижимость Лондона является диверсификация капиталов. Оптимально диверсифицировать средства можно путем вложений в апартаменты элитной новостройки, расположенной в фешенебельных районах по типу Найтсбридж, Сити, Белгравия, Кенсингтон, Мэйфер, а также в бюджетную новостройку в университетском районе столицы (Уимблдоне, Гринвиче, Ричмонде, Хаммерсмите и т.д.). Элитные новостройки являются высоколиквидным дефицитным объектом, поэтому его всегда можно перепродать и получить чистый доход на разнице в цене. Тогда как инвестиции в бюджетные студенческие новостройки смогут обеспечить инвестора пассивным доходом от растущей аренды, в которой нуждаются студенты.

Такое оптимизирование инвестиций даст следующий доход. При покупке элитной квартиры в недостроенном комплексе инвестор вкладывает 10% средств на депозит, после чего получает право перепродавать недвижимость. За каждый год строительства квартира будет дорожать в цене на 9%, таким образом, годовая доходность инвестора от вложений составит 9/10=90%. Характерно, что покупатель не будет выплачивать полную стоимость объекта, так как остальные 90% будет выплачивать застройщику уже новый покупатель недвижимости. Именно благодаря минимальным затратам инвестор сможет вложиться в другой строительный проект. Плюс, инвестор избавится от необходимости выплачивать Гербовый сбор.

Далее, для оптимизации инвестиций, вкладчик выберет другой сегмент рынка – бюджетные студенческие новостройки. Вложения так же будут осуществляться в объект на стадии off-plan, то есть, в недостроенный комплекс. Изначально инвестор оплатит 10%, затем выплатит оставшиеся 90% от стоимости квартиры с финансовым плечом (то есть, по цене, установленной вначале строительства). Далее последует оплата Гербового сбора (до 5% при условии покупки квартиры от £1,000,000).

После этого собственник сдает недвижимость в аренду. Расположение квартиры вблизи престижных университетов обеспечит постоянный спрос и высокую конкуренцию среди арендаторов, это позволит арендным ставкам интенсивнее расти, соответственно, увеличиться пассивный доход собственника. Аналитики крупнейших компаний, таких как Savills и Knight Frank, установили, что прирост к аренде в студенческих городах по типу Кембриджа и Оксфорда составил 160% и 170% по отношению к росту аренды недвижимости, удаленной от ВУЗов. При этом эксперты от The Telegraph установили, что свыше 10% собственников студенческой недвижимости готовы поднять аренду к 2016 году на 10% - это максимальный прирост ставок, которые характерны только в студенческих секторах.

Таким образом, данная схема оптимизации инвестиций дает возможность в краткие сроки получить чистую прибыль от перепродажи ликвидной и рентабельной элитной недвижимости, а также получать стабильно растущий пассивный доход от сдачи бюджетных квартир в студенческом секторе.

© 2021 All Rights Reserved.
Яндекс.Метрика