Размер инвестиций – анализ расходов при покупке недвижимости в новостройках

Размер инвестиций – анализ расходов при покупке недвижимости в новостройках

Размер инвестиций, расходы инвестора при покупке первичной недвижимости, схемы экономии, доходность по отношению к расходам, обзор высокоприбыльных рынков с новостройками – за последние пять-десять лет инвестиции в новостройки становятся все более популярными среди вкладчиков во всем в мире. В данный сектор направляются активы ввиду экономичности, простоты покупки, возможности получать чистую прибыль от перепродаж и аренды, быстрых сроков окупаемости и т.д. Ниже в статье будет представлена информация о том, какие объемы расходов может понести вкладчик, а также об эффективных схемах экономии при покупке первичной недвижимости.

Размер инвестиционных расходов при покупке квартир в новостройках и схемы по их снижению

Размер инвестиций, вложенных в первичную недвижимость, будет зависеть от множества факторов:

  • Рынка, на котором осуществляется вложение;
  • Этапа строительства;
  • Категории новостройки (усредненная недвижимость, элитный сектор и т.д.);
  • Характеристик недвижимости (габаритов, количества комнат, планировки и т.д.);
  • Дополнительных расходов (на юристов, риелторов), которые определят общий размер инвестиций.

Эффективной схемой экономии на вложениях в новостройки является покупка недвижимости off-plan. Для этого инвестор покупает недвижимость на ранних этапах строительства по более низким ценам. Размер инвестиций будет тем меньшим, чем раньше приобретается квартира. Если вложения осуществляются до закладки фундамента (pre-launch), то инвестор может сэкономить от 15%-25% на вложении, поскольку за каждый последующий год строительства недвижимость будет возрастать в цене.

Покупка первичной недвижимости off-plan сама по себе предполагает минимум инвестиционных расходов. Это связано с системой оплаты недвижимости. Инвестор в первой фазе застройки оплачивает депозит (10%-20% от конечной цены объекта в зависимости от условий застройщика), получая при этом право полного выкупа апартаментов. Если это право перепродается до сдачи комплекса в эксплуатацию, то размер инвестиций будет составлять только депозит. Если же инвестор использует свое право полного выкупа недвижимости, то он изначально оплачивает депозит, а затем оставшуюся сумму задолженности без учета роста цен за весь строительный период (по «замороженной» цене).

Размер инвестиций в новостройки – это не ключевой параметр, который должен определять подбор строительного проекта. Главное при выборе конкретной новостройки – соотношение расхода к конечной доходности. Например, если инвестиция в новостройку осуществляется в России, то показатели годового прироста к ценам будут велики – до 9% в среднем. Такие показатели гипотетически должны быстро окупить расходы, однако растущая инфляция в размере 16% за год, делает инвестицию низкодоходной ввиду снижения покупательной способности. Поэтому в отечественном секторе новостроек наблюдается стагнация с оттоком вложенных капиталов.

Благоприятная ситуация в европейском секторе первичной недвижимости способствует притоку иностранных вложений. Аналитики определили рынок, капиталовложения в который дают оптимальное соотношение размера инвестиционных расходов к доходам. Им стал рынок новостроек Лондона, для которого характерен быстрый рост цен на первичную недвижимость – около 9%-10% за год в секторе усредненных новостроек и до 15% в элитном сегменте первичной недвижимости. Дополнительной эффективности способствует низкая инфляция (до 2% за год), в результате чего инвестиции становятся высокодоходными.

Размер инвестиционных расходов при покупке квартир в новостройках Лондона

Размер инвестиций, вкладываемых в новостройки Лондона, будет определяться классом строительного проекта (элитный, типовой, студенческий), а также территориальным расположением. При покупке высокодоходных элитных апартаментов инвестор должен ориентироваться на цены в размере от £24,000-£60,000 за квадратный метр, при этом 88% иностранных покупателей вкладываются в недвижимость ценой от £5,000,000-£7,000,000 и более. Вложения в элитный сектор позволяют получать ценовой прирост в размере 10%-15% за год. Наибольшая концентрация элитных новостроек характерна для таких районов как Ноттинг Хилл, Найтсбридж, Вестминстер, Сити, Белгравия, Мэйфер, Баттерси, Кенсингтон и Челси.

Усредненные строительные проекты требуют инвестиций в размере не более £500,000. Новостройки с такими ценами жилого фонда отстраиваются в таких районах как Гринвич, Ричмонд, Хаммерсмит, Фулэм и т.д. Однако ежегодный прирост к ценам у таких объектов в среднем достигает 9%.

Для оценки инвестиционных расходов по отношению к доходам, можно рассмотреть схему с конкретной покупкой. Например, инвестор вкладывается в квартиру ценой £1,000,000 в первой фазе строительства (off-plan). В этом случае он вносит 20% депозита от конечной цены недвижимости, что даст ему право полного выкупа объекта до сдачи комплекса в эксплуатацию. То есть, расход составляет £200,000. Предположим, что апартаменты в конкретном комплексе растут в цене на 10% за каждый год возведения (по среднерыночным показателям). Через 2 года стоимость апартаментов будет соответствовать £1,200,000. Перепродавая право полного выкупа через 2 года, инвестор получает прибыль в размере £200,000. Или же 100% (10*2)%. Таким образом, расход вкладчика - £200,000, поскольку оставшиеся £800,000 долга перед застройщиком оплачивает новый покупатель, он же будет нести расход за Гербовый сбор в размере от 1% до 5% в зависимости от стоимости недвижимости.

Такое оптимальное соотношение доходов к расходам провоцируют интенсивный спрос на новостройки Лондона. Сейчас на рынке активны инвесторы из 52-х стран, при этом сингапурцы осуществили 22% от общего числа покупок, уроженцы Гонконга – 16%. Аналитики от Knight Frank установили общий объем иностранных инвестиций, размер которых достиг £3,53 млрд только за последний год. Крупнейшая компания по продаже первичной недвижимости русскоговорящим клиентам – Лондон Консалтинг, указывает, что объемы «русских» вложений также продолжают расти. За последний год в сектор новостроек Лондона поступило £109,4 млн из стран СНГ, при этом основной процент покупок совершался вкладчиками из России, Казахстана и Украины. Обращаясь в такие компании как Лондон Консалтинг, русскоговорящие инвесторы рассчитывают на комплексную поддержку с подбором высоколиквидного строительного проекта, надежного застройщика, на услуги юристов, которые проведут безрисковую операцию по покупке.

Минимальный размер инвестиционных расходов и другие преимущества вложений в новостройки Лондона

Помимо оптимального соотношения доходов к инвестиционным расходам, капиталовложения в новостройки Лондона выгодны по ряду иных причин:

  • Возможность не оплачивать налоги на недвижимость. В Великобритании все сделки с перепродажей права полного выкупа недвижимости в недостроенном комплексе не облагаются Гербовым сбором, в результате чего экономится 1%-5% от конечной цены объекта;
  • Возможность получать высокий доход от аренды. На рынке Лондона сформирован дефицит недвижимости (свыше 30%) на фоне высокого спроса (12,1 покупателя на объект) – это способствует интенсивному росту арендных ставок (около 10%-14% за год). При полном выкупе недвижимости размер годового дохода от аренды по отношению к расходам может составлять 5%-9%;
  • Гарантии. Вкладчик не несет инвестиционных расходов, если сдача комплекса в эксплуатацию задерживается на 6 месяцев и более, так как застройщик возвращает инвестору вложенный депозит в полном объеме. Дополнительными гарантиями выступают: страховка полностью купленной недвижимости (на 10 лет) от Комитета по Жилищному Строительству, а также страховка от застройщика сроком в 2-3 года на отделочные работы;
  • Возможность попасть под действие программы по экономической иммиграции. Размер вложений в недвижимость может ускорить получение гражданства в Великобритании – при инвестициях в недвижимость ценой от £10,000,000 и более, срок получения гражданства сокращается до 2 лет;
  • Простота сделки. Инвестиции в новостройки не только экономичны, но и безрисковы – даже при отсутствии инвестиционной практики, экономического и финансового образования, вкладчик сможет получить чистую прибыль ввиду пассивного ценового прироста.
© 2021 All Rights Reserved.
Яндекс.Метрика