Инвестиции в земельные участки Англии – особая область вложений, которая имеет преимущественно долгосрочную перспективу доходов. Тем не менее, многие русскоговорящие инвесторы избирают в качестве объектов вложений именно земельные участки Англии, поскольку такие инвестиции способны принести многомиллионные прибыли в ряде случаев. Для того чтобы знать, в какой земельный участок лучше вкладывать собственные капиталы, необходимо разбираться в существующих типах земельных участков. От типа земельного участка будет зависеть его стоимость и конкурентоспособность, а также объем получаемых дивидендов. Также соотечественникам из России и СНГ необходимо знать правовую основу, при которой инвестор вступает в права на землю.
Все земли делятся на три категории:
- Земли, которые относятся к зоне застройки и имеют разрешение на строительство;
- Земли, которые входят в зону строительства, не имеют разрешения на стройку, но в близкой или среднесрочной перспективе могут ее получить;
- Земли, которые не входят в зону строительства.
Знание подобной классификации очень важно для вкладчиков. С одной стороны тип земельного участка будет полностью обуславливать его стоимость. Так, например, приобретение стратегических земель – участков, которые не вошли в зону потенциальной застройки, потребуют наименьших инвестиционных затрат. Вкладываясь в данные территории уже сейчас, можно рассчитывать на долгосрочную перспективу о пересмотре этих земель и их вхождении в реестр к землям, которые попали в строительную зону. То есть, перепродажа участка с таким статусом позволит выручить дивиденды, превышающие затраты примерно в 20-ть раз.
Если изначально приобретать участок земли в Великобритании, который отнесен в зону потенциальной застройки, но на его территории не разрешено строительство. То через несколько лет можно добиться разрешения и перепродать эти земли на 80%. Дело в том, что земли, на которых официально разрешена стройка в режиме «здесь и сейчас», являются самыми дорогими, поскольку в Великобритании актуален резкий дефицит жилых объектов, который ограничивает спрос и инвестирование в экономику страны. Именно это влияет на ценообразование. Практика показывает, что русскоговорящим инвесторам, которые решили вложить средства в землю, лучше ориентироваться на покупку земли со среднесрочной и долгосрочной перспективой, а не на те участки, строительство на которых разрешено уже сейчас. Это позволяет выручать миллионы на ценовой разнице.
Наиболее ликвидными и конкурентоспособными земельными участками в Англии являются земли в Лондоне. Там уже сейчас отведены огромные территории под строительство в районе Old Oak Common в Западном Лондоне, которые простираются на 700 гектаров, а также земли в Docklands. Это свидетельствует в пользу реформации, проведенной в 2005 году, когда в действие вступил указ о пересмотре и выдаче земель под застройку каждые 3-5 лет. Однако покупка земельных участков в Лондоне затруднена, поскольку Департамент Планирования не готов отдавать под застройку, так называемые, исторические территории, которые сконцентрированы именно в Лондоне. Поэтому наиболее простым решением является инвестиция в земельные участки в пригородной зоне столицы. В момент реализации операции необходимо учитывать общую инфраструктуру области, где располагается земля, близость стратегически важных объектов: шоссе, железных дорог, учебных заведений и т.д., а также анализировать перспективы градостроительства. Это поможет приобрести земельный участок с максимальной конкурентоспособностью, спрос на который будет всегда поддерживаться и сохраняться.
Другим важнейшим вопросом является правовая основа, согласно которой происходит регистрация права на владение землей в Великобритании.
Специфика регистрации права владения земельными участками в Англии
Парадоксально, но единственным собственником земли в Англии является королевская семья. Однако в Великобритании существуют и другие участники правоотношений, связанных с землей. При этом законодательно предусматриваются различные формы этих правоотношений. При ряде условий они допускают владение, распоряжение и пользование участками (estate in land).
Основным нормативным актом земельного права в Англии является закон, выпущенный в 1925 году – «О регистрации прав на земельные участки». Именно тогда произвелась систематизация предыдущих средневековых законодательных актов и их реформация под современные условия правоотношений.
Закон регламентирует два типа прав на земельные участки:
- Право собственности freehold (estate in free simple);
- Взятие земли в аренду на фиксированный срок – leasehold (estate for a term of years).
Законодательством также регламентируются обременение участка земли обязательствами и правами третьих лиц и собственника.
Впервые порядок процедуры регистрации прав владения земельными участками в Англии ввелся при выпуске земельных законов от 1862 и 1875 годов. Характерно, что лица, вступающие в правовые земельные отношения, не обязывались официально регистрировать права на территории. После выпуска закона «О порядке передачи прав на земельные участки» изданном в 1897 году, процедура регистрации стала обязательным условием земельных правоотношений исключительно в Лондоне. Но утвержденный закон про порядок и процедуру регистрации, выпущенный в 1925 году, распространился на все земли Великобритании.
При этом лишь в 1990 году официальная регистрация перехода права владения землей или при получении земельного участка, стала обязательной процедурой. Согласно нормативным актам, регистрации стал подлежать переход права собственности на земельные территории. Закон, изданный в 1990 году, также стал регулировать земельные правоотношения на условиях leasehold. Поэтому регистрации подлежала передача прав на земельные участки, которые арендовались на срок свыше 21 года, а также правоотношения, в которых была переуступка прав аренды.
Незнание подобных формальностей может привести к тому, что сделка о покупки земельного участка законодательно признается недействительной. Поэтому регистрация является обязательным основанием для пользования землей или для ее перепродажи.
Реформация Закона «О регистрации прав на земельные участки» в Англии
Закон The Land Registration Act – главный закон о регистрации права на владение землей в Великобритании, был издан в 2002 году. С момент его появления и вступления в силу, он претерпел ряд поправок и реформаций. Прежде всего, это касается создания электронного реестра прав на владения землей в Англии. Электронный реестр представляет собой общую электронную базу, благодаря которой становится возможным переход и оформление права на уже зарегистрированную землю в «онлайн-режиме». Данная база создавалась Комитетом по законотворчеству и Реестру права на владения землей. Фактически, для иностранных инвесторов данная возможность является оптимальной, поскольку она устраняет необходимость личного присутствия на территории Великобритании.
Процесс оформления документов, а также вся процедура земельной регистрации происходит одновременно. Процесс инициируется инвестором, то есть лицом, которое желает получить официальное свидетельство на свои права. Электронный реестр поддерживает возможность произведения передачи прав к другому лицу на земельные территории. Ныне утверждаются единые правила, которые помогут регулировать дистанционные сделки на покупку земли или ее передачу другим лицам.
Помимо данных новшества в законопроектах, также предусмотрены другие инновации, расширяющие обязательства о регистрации прав на землю. В первую очередь, при приобретении земельного участках на правах leasehold, снижен порог срока аренды, который подлежит регистрации. Так, если до настоящего момента возникала необходимость регистрировать земли и права на них, при условии оформления аренды сроком свыше 21 года, то теперь возникает необходимость регистрации прав при аренде, оформленной на 7-мь лет.
Также подверглись изменению преимущественные права собственности. Ранее к числу преимущественных прав относились долевые права, типы обременений, права распоряжения, владения и пользования. Это создавало сложности в учете оборота земельных участков и делало сделки «непрозрачными».
Поправка к закону, вынесенная в 2002 году постановила, что в случае отсутствия соответствующих записей в реестре, собственник земли является обладателем земли без обременений. Также поправка регламентирует порядок очередности прав сторон на землю. Фактически, подобные меры позволяют полностью контролировать земельные правоотношения, поэтому иностранные инвесторы страхуются от рисков вступления в нелегальные сделки. Также подобные реформы приводят к полному контролю над земельными участками, благодаря чему устраняется «теневые» денежные обороты в стране.
Перспективы инвестиций в земельные участки Великобритании
Столь урегулированное земельное правоотношение является собой гарант для иностранных инвесторов. Однако перспективность инвестиций достигается фактом получения дивидендов, к чему и стремятся в конечном итоге все вкладчики, вступающие в права на земельные территории в стране.
Ныне в Великобритании существует тенденция растущего спроса на жилые объекты, при этом спрос не в состоянии покрыть предложения жилого фонда страны. Ввиду этого формируется дефицит, который и служит поддержанием стоимости земельных участков, более того, цена их дает в среднем около 6% годового прироста, подорожание земли, на которой разрешена стройка, происходит еще более интенсивно. Согласно данным, строительство жилых объектов в Великобритании сократилось на 60% в сравнении с показателями за 1960 год, когда строительство велось максимально активно. Ввиду этого земли в Англии являются ликвидным объектом для инвестиций. Также приводятся данные о том, что дефицит на сегодняшний день равен 50, 000 жилых домов. Поэтому уже сейчас формируется тенденция перепродажи земли на выгодных основаниях при учете ценового роста.
Другим преимуществом, которые дают инвестиции в земельные участки Великобритании, является вложение в земли с долгосрочной перспективой вхождения в потенциальную зону застройки. Средняя стоимость таких земель в Англии составляет всего-навсего 14 фунтов за квадратный метр. В момент, когда эти земли перейдут в зону потенциальной застройки, их можно будет перепродать по средней цене 198 фунтов за квадратный метр. Но, если дождаться периода, когда на землю выдадут разрешение о строительстве, то перепродажу можно осуществить по цене около 247 фунтов. Соответственно, разница между 14-тью и 247-ю фунтами колоссальная. От инвестора требуется только отслеживать земельные реестры, когда приобретенный им земельный участок будет поставлен в очередь на возможность застройки. Перепродажа позволит получить «чистый» доход.
Перспективным для русскоговорящих инвесторов также является тот факт, что планы по распределению земли теперь пересматриваются каждые 3-5 лет. Это дает ориентировочные сроки перспективы получения максимальной прибыли от перепродажи. В целом, законодательная система владения правом на землю очень лояльна, поскольку даже приобретение земли на правах leasehold – на правах аренды, дает возможность распоряжаться землей, перепродавая ее, однако все сделки потребуется регистрировать.
Таким образом, инвестиции в земельные участки Великобритании – это безрисковое вложение, поскольку сформировавшийся дефицит всегда будет поддерживать ценовой прирост территории и высокую ликвидность объекта инвестиции.
