Понятие «банковская недвижимость» включает в себя все объекты недвижимости, которые попали под конфискацию, арест или залог. Банковская недвижимость в Лондоне занимает особый сегмент, являющийся промежуточным между вторичным рынком недвижимости и первичным (новостройками). Русскоговорящие инвесторы с практикой, давно пользуются возможностью вкладывать капиталы в данный вид объектов. Лондон же выбирается ввиду стабильного экономического положения, постоянного ценового прироста к стоимости жилья и высокого спроса на объекты жилого фонда. Все это служит гарантией для проведения безрисковой, доходной операции по покупке.
К нынешнему моменту британские банки являются одними из самых крупных собственников, которые готовы осуществлять предложения на жилье инвесторам. Все крупные банки в Лондоне сотрудничают с риэлтерскими компаниями, в задачу которых входит сбыт всех объектов, которыми располагают банки. При этом банковские предложения реализуются по цене ниже среднерыночной нормы.
Чтобы знать, какие перспективы несет за собой инвестирование в банковскую недвижимость, необходимо знать о преимуществах и отрицательных сторонах потенциальной сделки. Так. Конфискованная, арестованная или заложенная банковская недвижимость во многих случаях являет собой перспективную сделку по отношению к покупке первичного или вторичного жилья. Главным преимуществом данного сегмента выступает стоимость. Поэтому приобретение банковской недвижимости рекомендовано тем инвесторам, которые ограничены в размерах собственных капиталов, отведенных под инвестиции. На практике осуществляет сбыт банковской недвижимости, которая является ниже среднерыночной на 30-40% в среднем. Однако ценовая разница в ряде случаев может доходить до 80%. Факторы, которые влияют на столь большое падение цен, будут озвучены ниже.
Другим преимуществом, которое ожидает инвесторов, стремящихся купить банковскую недвижимость в Великобритании, является финансирование. Финансирование поступает из тех банков, под чьим контролем находится объект. Лондонские банки заинтересованы в привлечение клиентов не только недвижимостью по демократичной цене, но и по иным причинам. Во-первых, - это возможность реализовать объект недвижимости, которая числится в банке на балансе. Во-вторых - возможность предоставить ипотеку клиенту, который приобретает объект. А в третью очередь - кредитование под низкие процентные ставки, которые устраняют риск неуплаты ипотечного кредита. Основной рекомендацией при выборе банковской недвижимости является рассмотрение условий банка, на которых он готов провести ипотечное кредитование, в случае, если такое потребуется. Эти условия будут определяться районом Лондона, в котором расположился банковский объект и общей его стоимостью. Как правило, максимальная стоимость ипотечного кредита для нерезидентов Великобритании составляет до 70%. При этом клиент будет брать на себя расходы, которые сопровождают процедуру оформления сделки на куплю-продажу.
Русскоговорящие инвесторы, которые сталкивались с приобретением банковской недвижимости в Лондоне, осведомлены, что банк изначально выставляет объект по строго фиксированной стоимости, как правило, завышенной. Однако практика показывает, что инвесторы могут торговаться о конечной сумме, поскольку банковским службам выгоден сбыт объекта с баланса, а также параллельное кредитование клиента, то они готовы снижать в разумных приделах стоимость объекта недвижимости. При покупке банковской недвижимости рекомендуется озвучить собственное предложение.
В Лондоне при условии покупки первичного или вторичного жилья проводится независимая оценивающая экспертиза, которая устанавливает техническое соответствие жилья и его эксплуатационные возможности. Как правило, подобная процедура растягивается сроком на 3 месяца. Банковские службы заинтересованы избегать подобных отсрочек, поэтому нередко останавливаются на «средней» цене, между собственным предложением и ценовым предложением клиента. Особенно рекомендуется назначать собственное предложение тем инвесторам, которые стремятся вложиться в банковское элитное жилье, располагающееся в центре Лондона.
Однако приобретение банковской недвижимости также сопрягается с определенными, если не рисками, то минусами. Русскоговорящие инвесторы, которые планируют стать потенциальными покупателями заложенного, конфискованного или арестованного имущества, должны быть информированы о факторе, который снижает стоимость подобных объектов. Речь идет о техническом состоянии жилья или коммерческого офисного помещения. Около 70% банковской недвижимости в Лондоне требует косметического или капитального ремонта, в зависимости от размера требуемых ремонтных работ, будет определяться сумма скидки на объект.
Именно поэтому в ряде случаев банковскую недвижимость можно приобрести по цене на 80% ниже среднерыночной. Поэтому, прежде чем реализовать покупку, инвесторам предлагается сопоставить размер финансирования ремонта с общей стоимостью объекта. Если недвижимость реализуется со скидкой в размере 30%, то, возможно, более оптимальным вариантом станет приобретение вторичного жилья по более высокой цене, но без необходимости инвестирования в ремонт. Средняя стоимость типовых объектов недвижимости в Лондоне в 2014 году составляет £600,000. Тем не менее, даже при учете необходимости вкладывать дополнительные капиталы за ремонт, размер действующей скидки, как правило, перекрывает их, давая «чистый» доход инвестору.
При покупке банковской недвижимости также следует учитывать необходимость заключения новых контрактов с компаниями коммунальных служб. Это будет входить в смету дополнительных расходов, однако в большей мере подобное переоформление договора обременительно ввиду временных рамок.
Изменения цены недвижимости, стоившей £ 1,5М в июне 2005 года
Инвесторы из СНГ и России, перед оформлением сделки на куплю банковской недвижимости в Лондоне также должны учитывать самый основной фактор, который может повлиять на решение о приобретение. Согласно нормативным постановлением, клиент обязуется взять на себя риски, связанные с объектов недвижимости. Это означает, что в случае существования определенной задолженности, например, за содержание объекта или за коммунальные услуги перед жилищным кооперативом, новый владелец обязуется погасить все действующие задолженности. В том случае, если предыдущий владелец банковской недвижимости заключил договор об аренде и выступил в качестве арендодателя, то новый владелец объекта обязуется дождаться срока истечения аренды и только после этого устранить арендаторов. Ввиду этого, рекомендуется нанять юридических лиц, которые проанализируют фактическую долговую ситуацию и учтут все нюансы, которые могут повлиять на увеличение расходов или нерентабельность сделки.
Также инвесторам необходимо учитывать момент, связанный с финансированием. Как было сказано выше, банковские службы готовы и замотивированы оказывать финансовую поддержку. Однако потенциальный покупатель, обращаясь к конкретному британскому банку, у которого будет приобретать недвижимость, обязуется принимать финансирование исключительно от конкретного банка. Так, если возникнет необходимость ипотечного кредитования, то клиенту будут доступны условия только банка-партнера. То есть, инвестор будет лишен возможности выбора оптимальной кредитной программы, лояльных процентных ставок и сроков погашения ипотечного кредита. А условия, которые выдвигают британские службы при финансировании недвижимости, которая реализовалась по скидке в 80%, условия кредитования не будут демократичными. Тем не менее, на практике это не влияет на финансовую выгодность операции, лишь более связывает инвестора к конкретным условиям сотрудничества.
Перспективы, которые несет покупка конфискованных или арестованных объектов недвижимости для иностранных инвесторов заключается в цене, поэтому данная возможность, предоставляемая британскими банками, является оптимальной для всех покупателей, стесненных в средствах. Даже при условии расходов на ремонт или погашения задолженности, чистая прибыль от инвестиций существует в 100% случаев покупки банковского жилья. Именно это и провоцирует спрос на подобный сегмент недвижимости в Лондоне у иностранных инвесторов.
