Ресурсы и инвестиции в недвижимость – аспект финансирования при вложениях

Ресурсы и инвестиции в недвижимость – аспект финансирования при вложениях

Ресурсы и инвестиции, поиск средств на инвестиции, финансирование строительства как фактор стабильности, виды собственности финансовых активов – осуществляя покупку вторичной недвижимости, перед инвестором часто становится вопрос о поиске средств, которые бы позволили совершить оптимальную покупку высоколиквидного объекта, приносящего доход. Еще более остро вопрос финансирования изучается при инвестициях в новостройки, тогда уже непосредственно инвестор оценивает платежеспособность застройщика, чтобы устранить риск вложения в проект, попадающий под «заморозку».

Основные виды финансовых ресурсов при инвестициях в недвижимость

Ресурсы и инвестиции в недвижимость неразрывно связаны между собой. Объемы финансовых ресурсов определяют объект недвижимости, в который будет совершено вложение, в частности:

  • Они определяют рынок. То есть, будет ли совершаться покупка недвижимости на отечественном, европейском или американском рынках и т.д. Больший объем ресурсов позволит совершить покупку недвижимости на высокоразвитых рынках со стабильной экономической и финансовой ситуацией (низким приростом инфляции, стабильностью валюты и т.д.);
  • Они определяют регион. Ресурсы и инвестиции в недвижимость определят, в каком государстве будет совершаться покупка объекта. От выбора конкретного региона будут зависеть такие важные показатели как: темпы роста цен, темпы прироста арендных ставок, срок окупаемости инвестиции, спрос среди покупателей, конкуренция на рынке;
  • Они определяют класс недвижимости. Ресурсы и инвестиции в недвижимость определяют категорию объекта – чем большими капиталами располагает инвестор, тем ликвиднее квартиру он сможет купить. Наибольшей ликвидностью обладает недвижимость элитного класса.

Классификация источников финансирования при инвестициях в недвижимость, включает три основных источника получения денежных средств:

  • Собственные ресурсы. В случае с покупкой недвижимости предполагает чистую прибыль инвестора, полученную от доходов, амортизационных фондов, наследства, страховых полисов и т.д. То есть, ресурсы и инвестиции, не будут предусматривать вложения кредитных средств;
  • Заемные ресурсы. Основным источником заемных средств при покупке недвижимости выступает банковский кредит – ипотека.

На сегодняшний день инвесторы из СНГ предпочитают размещать ресурсы и инвестиции в недвижимость европейского рынка. Это обусловлено тем, что на отечественном рынке наблюдается слабо прогнозируемая гиперинфляция (прирост к инфляции около 16% з год). Поэтому основные финансовые ресурсы инвесторов СНГ вкладываются в стабильный европейский рынок. Согласно данным, основной объем отечественных капиталов поступил в сектор недвижимости Лондона (свыше 47% от общего числа вложений в европейский рынок) – это связано, в первую очередь, с высокой доходностью вложений, а также с лояльностью банковских программ по ипотечному кредитованию.

Какой объем чистой прибыли получает инвестор, вложившийся в новостройку Лондона? Для примера, покупатель вкладывается в квартиру off-plan, цена которой - £1,000,000. Из этой суммы он будет оплачивать только 20% для резервационного депозита (10% - при заключении сделки, еще 10% - через один год). Итого – общий расход соответствует £200,000. Ежегодно недвижимость в Лондоне дорожает на 10%, таким образом, уже через 2 года цена квартиры увеличиться до £1,200,000. Перепродажа объекта с учетом роста цен даст прибыль в £200,000, что соответствует 50% за один год.

Инвестиции в новостройки Лондона – объекты, требующие минимальных финансовых ресурсов

Ввиду высокой доходности аналитики компаний Knight Frank и Savills отмечают растущий приток финансовых ресурсов от инвесторов из-за рубежа в сектор новостроек Лондона. В целом, международные инвестиции в первичную недвижимость Лондона возросли на 18,1% в сравнении с показателями минувшего года, таким образом, число вложений достигло £3,53 млрд.

Объемы вложений от инвесторов из СНГ в новостройки Лондона составили £1,09,4 млн. Агентство Лондон Консалтинг, которое специализируется на помощи в покупке первичных квартир клиентам из СНГ, указывает, что активность соотечественников на рынке первичной недвижимости Лондона возрастет еще на 5% к концу 2015 года. Проведение сделок с покупкой квартир off-plan через компании, подобные Лондон Консалтинг, дополнительно сделают инвестицию безрисковой и высокодоходной, так как специалисты агентств будут подбирать застройщика с репутацией, рентабельную новостройку и ликвидные апартаменты.

Приток финансовых ресурсов инвесторов из-за рубежа в сектор новостроек Лондона объясняется целым комплексом факторов:

  • Доходностью. Показатели прироста капитала при вложениях в новостройки Лондона являются рекордными в мире – более 9% за год (в элитном секторе подорожание достигает 10%-15%);
  • Положительная динамика цен в долгосрочной перспективе. Аналитики указывают, что рост цен новостроек Лондона будет сохраняться долгосрочно – эксперты агентства Jones Lang La Salle прогнозируют ценовые повышения в размере 16% до 2017 года. Также будут повышаться арендные ставки - согласно исследованиям The Guardian, уже к 2016 году стоит ожидать прироста к аренде в размере 10%;
  • Возможность привлечь кредитные ресурсы на инвестицию. Покупка квартир в новостройках Лондона возможна в ипотеку, объемы которой достигают 70% от стоимости недвижимости. Лояльность ипотечных программ основана на низких кредитных ставках – от 2,5% до 7%, и длительном сроке выдачи кредита – до 25 лет;
  • Возможность реализовать среднесрочную и долгосрочную инвестицию. При среднесрочных вложениях инвестор покупает квартиру off-plan в недостроенном комплексе, а затем перепродает недвижимость с учетом роста цен в конце строительства. В этом случае он будет оплачивать только депозит (около 20% от цены объекта), остальные 80% долга перед застройщиком будет выплачивать новый покупатель. Такая схема также позволит не оплачивать Гербовый сбор (1%-5% в зависимости от общей стоимости недвижимости). Если инвестиционный ресурс вкладывался долгосрочно, то покупателю потребуется полностью выкупить недвижимость с изначальным внесением 20% резервационного депозита и уплатой оставшихся 80% долга при завершении строительства новостройки. Доход в этом случае будет получен от сдачи квартиры в аренду.

Характерно, что размещаемые инвестиционные ресурсы в новостройки Лондона надежно страхуются от потери. Если покупка недвижимости совершается off-plan, то в договоре о купле-продаже фиксируется дата окончания строительства. В случае если сроки сдачи новостройки затягиваются на 6 месяцев и более, то покупателю возвращается резервационный депозит в 100% объеме. При полном выкупе первичных апартаментов, на недвижимость выдается гарантия на десятилетний период от Комиссии по Жилищному Строительству, дополнительно инвестор может получить гарантии на отделочные работы от застройщика сроком на 2-3 года.

© 2020 All Rights Reserved.
Яндекс.Метрика